政府关于促进物业管理健康发展的若干意见的通知

bbstww

我一直关心脱落的涂料什么时候能重新粉刷，
我一直盼望小区的外立面能及时洗新展新颜！

鹰蛇软件

阳阳 发表于 2012-9-23 12:14
楼主：你好！我留心你好久了。你发的贴一般都是正面阳光的而且富有建设性的，有文才。希望你能来业委办坐 ...

谢谢陈主任的赏识，还是以论坛作为媒介沟通吧

有时候论坛还是需要相对的独立性的，有卡车这个版主在业委会就已经足够了

鹰蛇软件

gukaislr 发表于 2012-9-23 13:11
请物业联系以下部门处理以下事项：
1、城管执法局：小区内擅自搭建构（建）筑物，比如西大门那边水果房门上 ...

老生常谈的问题，往往就是积重难返的难题

云天河

江阴市物业服务收费管理办法(2011年发)


江阴市人民政府办公室文件
澄政办发〔2011〕8号

江阴市人民政府办公室关于印发江阴市物业服务收费管理办法的通知

各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，各有关单位：
　　为进一步促进物业服务市场健康有序发展，维护业主和物业服务企业的合法权益，现将《江阴市物业服务收费管理办法》印发给你们，请遵照执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年二月二十四日

江阴市物业服务收费管理办法

第一条  为进一步提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业服务企业以及有关各方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）等有关规定，制定本办法。

第二条  本办法适用于全市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对受委托物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条  政府提倡并引导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励开展正当的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条  市物价局会同市住房保障和房产管理局负责全市物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。

第六条  物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

第七条  物业服务收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。其中公共服务收费根据物业和物业服务企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价管理；凡房地产开发项目立项为别墅、写字楼、办公楼、工业用房、商业用房，及国有土地出让合同中规定容积率小于1（含1）、或大于4（含4）的住宅商品房，其物业公共服务收费实行市场调节价管理。
为满足部分业主、使用人的需要或接受委托开展的特约服务和代收代办的，其服务收费（小区内车辆停放服务收费除外）实行市场调节价管理。

第八条  本办法所称普通住宅公共服务收费，是指将普通住宅物业公共服务项目根据服务内容、服务标准和设施设备等情况分为综合管理服务、公共维护区域秩序服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位共用设施设备日常维护保养服务等类别，按照由低到高的原则，划分不同的等级服务。每个服务等级再划分若干个服务项目，各个服务项目收费标准之和组成整个服务收费标准（等级收费指导价标准见附件）。业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以结合小区特点和实际情况，进行自主选择和组合，报物业管理行政主管部门核定物业公共服务等级，价格主管部门审定物业公共服务收费标准。
对原已实行物业管理但未实施等级服务收费的物业，要逐步实施等级服务收费。

第九条 普通住宅物业公共服务等级标准和收费标准由市房产和价格主管部门制定和适时调整，并向社会公布。
普通住宅物业公共服务等级收费标准为政府指导价（基准价），具体执行标准可根据物业服务规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮不限。计价单位为建筑面积：元/月·平方米。

第十条 前期物业管理是指在业主大会选聘物业服务企业管理物业之前，由开发建设单位选聘或招标确定物业服务企业实施的物业管理。
由开发建设单位选聘物业服务企业的，被选聘的物业服务企业应在房屋预售二十个工作日之前，根据物业特点、服务要求、服务项目，拟定服务等级、收费标准，报送价格主管部门审批，同时提供物业管理资质证书、工商营业执照、委托管理合同、公建配套文件和公共服务费用测算等有关资料。
由开发建设单位通过招投标方式选择物业服务企业的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府指导价的收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在房屋预售十个工作日内之前，持物业服务合同等备案文本，将中标价格报价格主管部门备案（附住宅区前期物业服务收费报备报审情况登记表）。

第十一条  鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择物业服务企业。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对公共物业服务招投标过程及之后价格行为的监督和管理。

第十二条  在前期物业管理协议或房屋买卖合同中，与物业服务企业或物业买受人预先约定的公共服务收费标准，应在确定的协议价格或中标价格范围内。同时应约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业服务合同生效之日至房屋交付之月期间发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付之日次月至前期物业服务合同终止之月期间发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。房屋销售合同未约定的，由开发建设单位按前期物业服务收费标准承担。
前期物业交付使用满一年的，物业服务企业应在物业交付使用满一年后的一个月内，将上一年度的物业服务等级标准、收费标准和执行情况报送价格、物业管理行政主管部门。价格、物业管理行政主管部门将对物业服务等级、服务内容、收费标准等执行情况进行考核。对未按规定执行的，将予以纠正和处罚。

第十三条  实行市场调节价管理的物业服务收费，业主大会成立前，由物业服务企业与物业买受人（使用人）或开发建设单位在物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第十四条  物业服务收费可以采用取包干制或酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十五条  公共服务费用构成因素为：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业服务企业办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧费用；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其他费用；
（十）合理利润；
（十一）法定税费；
（十二）管理费分摊。
其中，合理利润：实行政府指导价管理的物业最高不超过8%；实行市场调节价管理的物业，由当地价格、物业管理行政主管部门或行业协会定期公布市场平均价格水平。

第十六条  物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业按照实际用量进行合理、公开分摊，并在物业服务合同中明确约定。此项代收代办费用，也可与物业公共服务费一起合并收取，并单独列帐，使用情况应定期向业主公布，接受业主监督。

云天河

第十七条  业主、使用人自房屋交付之日（以发票日期为准）次月起，应按物业服务合同（协议）的约定交纳物业公共服务费。对未入住或使用未连续超过一个月份以上的物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费、电梯、水泵、中央空调等代收代缴费用、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。纳入物业管理服务范围的已竣工但未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位交纳。
物业服务企业可按物业服务合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。

第十八条  鼓励物业管理区域内各类停车设施充分、有效、合理利用，物业企业根据业主或业主委员会要求委托实施专人车辆停放服务的，其服务收费标准在价格主管部门制定的收费标准范围内协商一致后，于停车服务实施前一周内，报市价格主管部门备案。物业服务企业所收取的车辆停放服务费，属业主共有收益，由物业服务企业单独建帐，独立核算，所得收益在业主大会成立前，扣除物业服务企业的代办经营成本后，30%用于物业服务费用，70%用于小区公共部位共用设备设施专项维修养护，业主委员会成立后按业主大会的决定及合同约定使用。
拆迁商品房小区、改造老小区、保障性住房小区的车辆停放服务费，统一由物业服务单位收取使用，主要用于弥补物业服务收费不足和小区设备设施日常维修养护，以确保这些小区实施长效管理。

第十九条  物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用时，双方应当签订有偿服务合同，并可向委托单位收取手续费。
业主装修房屋期间，所发生的装修队伍管理、建筑垃圾清运、违规装修行为处置、电梯使用维修等服务行为，物业服务企业应当依照有关规定，在平等协商一致的基础上，向相关业主或装修单位收取一定的装修管理服务费和保证金、押金，具体收费标准和金额必须在装修管理服务协议中明确。
物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。

第二十条  物业服务收费应按规定实行明码标价。服务内容、收费项目、收费标准及收费办法等应在经营场所或服务地点醒目位置予以公布。
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格监督举报电话“12358”和物业服务受理电话等。

第二十一条  物业服务企业每年应向业主、使用人公布物业服务费用的收支情况及利用业主公用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十二条  业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可按双方所签服务合同中的约定依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
物业发生权属转移时，业主或者物业使用人应当在权属转移前及时结清物业服务费用。
物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金。

第二十三条  价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业服务企业等多方意见。

第二十四条  价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十五条  本办法自文到之日起施行，以前各有关文件与本办法不一致的，以本办法为准。
本办法实施前，业主与物业服务企业已签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

第二十六条  本办法由江阴市物价局、江阴市住房保障和房产管理局在各自的职责范围内负责解释，并可制定具体实施意见。

附件：
江阴市普通住宅物业公共服务等级收费指导价标准
（每月每平方米建筑面积）
三级0.50元        四级0.70元     五级0.90元    六级1.10元        七级1.30元

主题词：物业费△  管理  办法  通知
抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院，市检察院，市人武部，市各群团，各驻澄单位。
江阴市人民政府办公室             2011年2月24日印发　共印100份

云天河

江苏省物业服务收费管理办法





苏价服[2O1O]12号



       省物价局 省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知



各市、县物价局、住房和城乡建设局(房产局)：



    为了促进我省物业服务行业健康有序地发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省法律法规及有关规定，我们在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原《江苏省物业服务收费管理办法》进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。



                                              二0一0年一月四日





   

第一条 为了促进我省物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》《物权法》《物业管理条例》等法律法规及有关规定，制定本办法。



第二条 本办法适用于我省行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。



第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。



第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。



第五条 省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费的政策和原则，监督检查和规范物业服务收费行为。



市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。



第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。



第七条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。



非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。非普通住宅的政策界定由各地制定。



第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由各市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和每年公布。暂无条件制定物

业公共服务分项目收费基准价的，可制定等级收费基准价，逐步向分项目收费基准价过渡。



第九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。



前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当经价格主管部门核准。



业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行。



物业管理行政主管部门应会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。



第十条 业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，可以在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。



第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。



各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。



第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。



包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。



酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。



第十三条 物业公共服务费用由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。



第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。



第十五条 物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。

业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。

第十六条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位金额交纳。



分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。



因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准7O％。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。



物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。



第十七条 物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、集中供热运行维护收费等，各地可根据当地的实际情况制定相应的收费管理办法。



物业服务企业对住宅室内装饰装修服务的费用，各地可根据当地的实际情况制定统一的装饰装修服务费或相应服务项目的收费标准。



第十八条 物业管理区域内在公共、或共有、或共用车场(库)特定空间停放汽车的收费，应区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计收。其中专有车位(库)，应交纳停放服务费；用于出租的，出租人与承租人约定由承租人交纳停放服务费的，从其约定，出租人负连带交纳责任。



汽车停放服务费由物业服务企业依物业服务合同收取。停放服务费可以按车位(库)数量计收，也可以按登记的产权面积计收。



具体收费标准由各地价格主管部门会同物业管理行政主管部门确定。



业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30％用于补贴物业服务费，70％纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，可以参照价格主管部门规定的标准，收益按业主大会决定并合同约定使用。



第十九条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。



第二十条 各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人

和物业服务企业等社会各界的意见。



第二十一条 物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。



第二十二条 物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。



第二十三条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管

部门的监督。



第二十四条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。



实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。



实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。



第二十五条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。



物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。



第二十六条 各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。



第二十七条 各地可依据本办法制定具体实施办法。



第二十八条 本办法由江苏省物价局会同江苏省住房和城乡建设厅负责解释。



第二十九条 本办法自2010年4月1日起执行，苏价服[2004]383号文件同时废止。

清静自然

别傻了。现在物业公司的后台都是ZFGY，政府补贴谁了？都醒醒吧。连车位费都可以补贴物业亏损，江阴的规定。协会相当于黑LL帮。

飞羽流星

gukaislr 发表于 2012-9-23 13:11
请物业联系以下部门处理以下事项：
1、城管执法局：小区内擅自搭建构（建）筑物，比如西大门那边水果房门上 ...

有了文件，物业应该积极行动了吧？
期待小区面貌的积极变化，物业你不要让大家再次失望