转自圣廷：圣廷苑小区自治成本测算表

若雨三月

1.1自治后管理费测算
Ø        高层、小高层及别墅: 1.0 元/月/平方米（含能耗费）
Ø        露天车位管理费:  100 元/月/个
Ø        架空层车位管理费:    10元/月/个（清洁成本、磁卡维护、降价鼓励买车位）
Ø        人防车位管理费:   40   元/月/个（开发商另外再收取）


1.2  物业管理收支测算
1.1.1  收入测算

[table=600px][tr][td=1,1,44]

序号

[/td][td=1,1,197]

各类型建筑面积

[/td][td=1,1,325]

收入依据

[/td][td=1,1,138]

金额

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

1

[/td][td=1,2,197]

高层、小高层及别墅建筑面积(M2)

[/td][td=1,1,325]230000平方米*1元/平方米*12个月*80%*98%

[/td][td=1,1,138]

2163840

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

2

[/td][td=1,1,325]

230000平方米*1元/平方米*12个月*20%*70%*95%

[/td][td=1,1,138]

367080

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

3

[/td][td=1,2,197]

架空层车位

[/td][td=1,1,325]900个*10元/个*12个月*30%

[/td][td=1,1,138]

32400

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

4

[/td][td=1,1,325]900个*10元/个*12个月*70%*70%

[/td][td=1,1,138]

52920

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

5

[/td][td=1,2,197]

人防车位

[/td][td=1,1,325]181个*40元/个*12个月*90%

[/td][td=1,1,138]

78192

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

6

[/td][td=1,1,325]181个*40元/个*12个月*10%*70%

[/td][td=1,1,138]

6081.6

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

7

[/td][td=1,2,197]

露天车位

[/td][td=1,1,325]450个*100元/个*12个月*95%

[/td][td=1,1,138]

513000

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

8

[/td][td=1,1,325]

[/td][td=1,1,138]

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

9

[/td][td=1,1,197]

广告费

[/td][td=1,1,325]电梯广告费120元*89部电梯*12=128160元*90%

其他广告费2000元*12=24000元

[/td][td=1,1,138]

139344

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

10

[/td][td=1,1,197]

其他有偿服务收入（含办证工本费等）

[/td][td=1,1,325]500元/月*12个月

[/td][td=1,1,138]

6000

[/td][/tr][tr][td=1,1,44]

11

[/td][td=1,1,197]

合计

[/td][td=1,1,325]

[/td][td=1,1,138]

3358858

[/td][/tr][/table]

收入说明：
1、物业管理服务收费由于受到入住率的影响，同时根据项目实际状况，项目入住率按照80%计算，收缴率按98%计算；业主空置房按照20%计算，收缴率按95%计算。
2、有偿服务收费按500元/月计算。
3、电梯广告收入按照89部电梯每部120元/月计算，再乘以9折。
4、架空层车位、人防车位使用率分别是30%、90%。
1.1.2  支出测算
1、人员配置
[table=600px][tr][td=1,1,47]

序号

[/td][td=1,1,79]

部门

[/td][td=1,1,115]

职位

[/td][td=1,1,79]

人数(人)

[/td][td=1,1,131]

月工资标准(元)

[/td][td=1,1,96]

月工资金额

[/td][td=1,1,87]

备注

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

1

[/td][td=1,1,79]

行政办

[/td][td=1,1,115]

项目总经理

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

6,000.00

[/td][td=1,1,96]

6,000.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

2

[/td][td=1,1,79]

行政办

[/td][td=1,1,115]

行政专员

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

1,700.00

[/td][td=1,1,96]

1,700.00

[/td][td=1,1,87]

  

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

3

[/td][td=1,1,79]

行政办

[/td][td=1,1,115]

厨工

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

1,500.00

[/td][td=1,1,96]

1,500.00

[/td][td=1,1,87]

  

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

4

[/td][td=1,1,79]

行政办

[/td][td=1,1,115]

洗衣工

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

1,400.00

[/td][td=1,1,96]

1,400.00

[/td][td=1,1,87]

  

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

5

[/td][td=1,1,79]

财务部

[/td][td=1,1,115]

会计

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

1,800.00

[/td][td=1,1,96]

1,800.00

[/td][td=1,1,87]

  

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

6

[/td][td=1,2,79]

业主服务中心

[/td][td=1,1,115]

主管

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

3,500.00

[/td][td=1,1,96]

3,500.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

7

[/td][td=1,1,115]

业服助理

[/td][td=1,1,79]

5

[/td][td=1,1,131]

1,500.00

[/td][td=1,1,96]

7,500.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

8

[/td][td=1,3,79]

工程部

[/td][td=1,1,115]

主  管

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

3,500.00

[/td][td=1,1,96]

3,500.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

9

[/td][td=1,1,115]

水电工

[/td][td=1,1,79]

4

[/td][td=1,1,131]

1,800.00

[/td][td=1,1,96]

7,200.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

10

[/td][td=1,1,115]

弱电工

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

2,200.00

[/td][td=1,1,96]

2,200.00

[/td][td=1,1,87]

  

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

11

[/td][td=1,4,79]

秩序维护部

[/td][td=1,1,115]

主  管

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

4,000.00

[/td][td=1,1,96]

4,000.00

[/td][td=1,1,87]

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

12

[/td][td=1,1,115]

领  班

[/td][td=1,1,79]

2

[/td][td=1,1,131]

2800.00

[/td][td=1,1,96]

5600.00

[/td][td=1,1,87]

  

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

13

[/td][td=1,1,115]

监控值班员

[/td][td=1,1,79]

2

[/td][td=1,1,131]

1800.00

[/td][td=1,1,96]

3600.00

[/td][td=1,1,87]

  

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

14

[/td][td=1,1,115]

秩序维护员

[/td][td=1,1,79]

20

[/td][td=1,1,131]

2500.00

[/td][td=1,1,96]

50,000.00

[/td][td=1,1,87]

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

15

[/td][td=1,3,79]

保洁部

[/td][td=1,1,115]

主管

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

3,000.00

[/td][td=1,1,96]

3,000.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

16

[/td][td=1,1,115]

领班

[/td][td=1,1,79]

1

[/td][td=1,1,131]

1,800.00

[/td][td=1,1,96]

1,800.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,47]

17

[/td][td=1,1,115]

保洁员

[/td][td=1,1,79]

23

[/td][td=1,1,131]

1,500.00

[/td][td=1,1,96]

34500.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][tr][td=3,1,240]

  小    计

[/td][td=1,1,79]

67

[/td][td=1,1,131]

　

[/td][td=1,1,96]

138800.00

[/td][td=1,1,87]

　

[/td][/tr][/table]

人员配置说明：

1、普通保安年收入在3万左右，保安主管年收入5万左右。

2、保洁员年收入2万左右。

3、每班可配置保安员12名（含领班）、保洁员21名（3名晚班值班）。

4、项目总经理年收入为7万多，可维持稳定的员工队伍以及高昂的热情。

5、全员劳动合同制（人事关系劳务公司挂靠、交5金）

2、成本测算

[table=600px][tr][td=1,1,35]

序号

[/td][td=1,1,240]

项目

[/td][td=1,1,279]

依据

[/td][td=1,1,108]

金额/年

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

一

[/td][td=2,1,519]

人工费

[/td][td=1,1,108]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

1

[/td][td=1,1,240]

员工工资总额

[/td][td=1,1,279]

配置人员67人

[/td][td=1,1,108]

1665600.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

2

[/td][td=1,1,240]

年终奖金按照月工资70%计算

[/td][td=1,1,279]

　

[/td][td=1,1,108]

97160.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

3

[/td][td=1,1,240]

员工福利费（包括：节日费、住宿补贴、加班费等）

[/td][td=1,1,279]

按照工资总额的5%

[/td][td=1,1,108]

83280.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

4

[/td][td=1,1,240]

社会保险费(养老、工伤、生育、失业)

[/td][td=1,1,279]

67人*340.8元/月*12月*50%（工资含一半）

[/td][td=1,1,108]

137001.60

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

5

[/td][td=1,1,240]

基本医疗保险

[/td][td=1,1,279]

  

[/td][td=1,1,108]

0.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

　

[/td][td=2,1,519]

小计

[/td][td=1,1,108]

1983042

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

二

[/td][td=2,1,519]

办公费

[/td][td=1,1,108]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

1

[/td][td=1,1,240]

通讯费（含网络费）

[/td][td=1,1,279]

3台固定电话：500元/月/台*12个月

[/td][td=1,1,108]

18000.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

2

[/td][td=1,1,240]

办公设备维护费

[/td][td=1,1,279]

100元/月*12个月

[/td][td=1,1,108]

1200.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

3

[/td][td=1,1,240]

打印耗材

[/td][td=1,1,279]

150元/月*12个月

[/td][td=1,1,108]

1800.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

4

[/td][td=1,1,240]

复印费

[/td][td=1,1,279]

　200元*12个月

[/td][td=1,1,108]

2400.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

5

[/td][td=1,1,240]

印刷及横幅制作费

[/td][td=1,1,279]

100元/月*12个月

[/td][td=1,1,108]

1200.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

6

[/td][td=1,1,240]

报刊费

[/td][td=1,1,279]

20元/月*12个月

[/td][td=1,1,108]

240.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

7

[/td][td=1,1,240]

邮政费

[/td][td=1,1,279]

　50元/月*12个月

[/td][td=1,1,108]

600.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

8

[/td][td=1,1,240]

饮水费

[/td][td=1,1,279]

　50元/月*12个月

[/td][td=1,1,108]

600.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

9

[/td][td=1,1,240]

办公文具费

[/td][td=1,1,279]

150元/月*12个月

[/td][td=1,1,108]

1800.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

10

[/td][td=1,1,240]

交通费

[/td][td=1,1,279]

120元/月*12个月

[/td][td=1,1,108]

1440.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

11

[/td][td=1,1,240]

办公电费（包含在园区总电费内）

[/td][td=1,1,279]

  

[/td][td=1,1,108]

0.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

　

[/td][td=2,1,519]

小计

[/td][td=1,1,108]

29280.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

三

[/td][td=2,1,519]

公共设施设备维护费

[/td][td=1,1,108]

　

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

1

[/td][td=1,1,240]

监控系统维护

[/td][td=1,1,279]500元/月*12个月
[/td][td=1,1,108]

6000.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

2

[/td][td=1,1,240]

给排水管网维护费

[/td][td=1,1,279]100元/月*12个月
[/td][td=1,1,108]

1200.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

3

[/td][td=1,1,240]

周界防越系统

[/td][td=1,1,279]0元/月*12个月（包含在第一项中）
[/td][td=1,1,108]

0.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

4

[/td][td=1,1,240]

围墙维护费

[/td][td=1,1,279]50元/月*12个月
[/td][td=1,1,108]

600.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

5

[/td][td=1,1,240]

道路维护费

[/td][td=1,1,279]100元/月*12个月
[/td][td=1,1,108]

1200.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

6

[/td][td=1,1,240]

消防系统

[/td][td=1,1,279]200元/月*12个月
[/td][td=1,1,108]

2400.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

7

[/td][td=1,1,240]

潜水泵维护费

[/td][td=1,1,279]200元/月*12个月
[/td][td=1,1,108]

2400.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

8

[/td][td=1,1,240]

备用发电机维护费

[/td][td=1,1,279]

　

[/td][td=1,1,108]

0.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

9

[/td][td=1,1,240]

配电房维护费（专变）

[/td][td=1,1,279]

　

[/td][td=1,1,108]

0.00

[/td][/tr][tr][td=1,1,35]

10

[/td][td=1,1,240]

送风系统

[/td][td=1,1,279]

　

[/td][td=1,1,108]

0.00

[/td][/tr][/table]

若雨三月

11     排污井/隔油池/化粪池    　    0.00
12     园区背景音乐系统    0元/月*12个月（包含在第一项中）    0.00
13     电梯维护、保养费（89台）    电梯维保按照300元/台/月计算，维修材料费按照总共1500元/月预算    338400.00
14     电梯年度检测费    1500元/部/年*89台    133500.00
15     二次供水水泵维护费    　50元/月*12个月    600.00
16     电梯风扇维护费    　0元/月*12个月（包含在第13项中）    0.00
17     梯灯维护费    　0元/月*12个月（包含在第13项中）    0.00
18     避雷系统维护费    　50元/月*12个月    600.00
19     景观灯维护费    100元/月*12个月    1200.00
20     车库灯材料维护费    　50元/月*12个月    600.00
21     车库道闸维护费    400元/月*12个月    4800.00
22     维修物耗    　项目维修耗材按照5000元/月    60000.00
　    小计    553500.00
四     公共秩序费    　
1    日常材料消耗（对讲机维修及更换电板用）    400元/月*12个月    4800.00
2    消防器材补药、更新维护    　    0.00
　    小计    4800.00
五    绿化养护费
1    绿化养护费（外包费）    按照200000元/年    200000.00
2    苗木更新、补种费        0.00
　    小计    200000.00
六    清洁卫生费    　
1    公共场所清洁用具费    　400元/月*12个月    4800.00
2    消杀费    　    0.00
3    沙井清理费    　    0.00
5    垃圾清运费    　    0.00
　    小计    4800.00
七    公共水电费    　
1    绿化用水    　    0.00
2    绿化用电    　    0.00
3    清洁用水    　    0.00
4    车库用电    　    0.00
5    监控系统用电    　    0.00
6    园区景观灯用电    　    0.00
7    配电房电费（含电梯运行费及景观用电）    　    480000.00
8    泵房电费    　    0.00
9    地下室抽风机电费    　    0.00   
10    清洁用电    　    0.00
　    小计    480000.00
八    社区文化活动费    　
1    日常社区文化活动    1250元/月*12月    15000.00
2    节日活动布置费    2000元/年    2000.00
3    小区杂志《圣廷人家》刊印费    4000元*4期    16000
4    老年活动室费用    初期投入20000+1000元/月*12个月    32000
5    订阅报刊杂志等公众阅览    1000元/年    1000
　    小计    66000.00
九    保险费    　
1    园区公众责任险    3000元/年    3000.00
2    财产一切险    2000元/年    2000.00
　    小计    5000.00
十    其他费    　
1    相关部门公关招待费    2000元*12个月    24000
　    小计     
成本合计    3350422


1.1.3  盈亏
收入3358858—成本3350422= 8436元/年（利润）

若雨三月

圣廷苑自治管理方案


自治后

根据其他小区自治管理经验，自治后将着重进行以下工作：

成立物业管理部，聘请专业管理人员，管理保安、保洁、维修等相关部门。

招聘保安、保洁、维修员工，强化奖惩措施，建立一支稳定的高素质的队伍。

成立监督部门，对业委会的财务工作及其他工作进行监督。

更换及修复损坏的设施设备，将小区照明亮化升级，还原小区新面貌。
尽快合理整治车位问题。

物业费初步为1元，除成本外全部用于小区正常开支及设施的维护改造，财务公开帐目可查。

自治管理总架构图


第一部分   自治管理物管部架构图

1.1.1圣廷苑自治管理物管部架构图（编制67人）
   

1.1.2整体人员配置表
序号    部门    职位    人数(人)    备注
1    办公室    项目总经理    1     
2    行政办    行政专员    1     
3        会计    1     
4        厨师    1     
5        洗衣工    1     
6    业服部    业服主管    1     
7        业服助理    5     
8    工程部    主  管    1     
9        水电工    3     
10        设备维护工    2     
11    秩序维护部    主  管    1     
12        领  班    2     
13        监控值班员    2     
14        安管员    20     
15    保洁部    主管    1     
16        保洁员（含领班）    24     
  小    计（人）    67    　


物业管理自治服务具体实施方案

2.1  房屋管理维修养护计划
具体项目    工作
要求    实施方案    标准
（1）
房屋主体结构    每季度检查一次    1、保修期（2年）内发现问题，必须在《房屋及公共设施检查记录》上做好登记，同时向开发商相关部门汇报，并协助做好配合工作，结果记录于《房屋及公共设施维修保养记录表》；
2、保修期（2年）后发现问题，在《房屋及公共设施检查记录》上做好登记，切实做好维修保养方案及预算，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造，结果记录于《房屋及公共设施维修保养记录表》。    不得有倾斜、下陷、变形、裂缝
（2）
外墙面    每周检查一次    1、保修期（2年）内发现有脱落、破损、空鼓、渗水等质量问题在《房屋及公共设施检查记录》上做好登记，同时向开发商相关部门汇报，并协助做好配合工作，结果记录于《房屋及公共设施维修保养记录表》；
2、保修期（2年）后发现有脱落、破损、空鼓、渗水等问题在《房屋及公共设施检查记录》上做好登记，切实做好维修保养方案及预算，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造，结果记录于《房屋及公共设施维修保养记录表》。3、检查中如发现外墙(铝塑板、玻璃幕墙、喷涂墙体)及窗户有污迹等现象应及时做好清洁、维修工作，结果记录于《房屋及公共设施维修保养记录表》。    外墙面是建材贴面的，应完好、整洁、无脱落。
外墙面是玻璃幕墙的，应清洁明亮、无破损。
外墙面是涂料的，应无脱落、无污渍。
墙面无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；空调架安装有序，外墙装饰无破损或污迹。
（3）
屋面及防雷系统    每月检查一次    1、保修期（2年）内发现防水破损造成屋面渗漏等质量问题在《房屋及公共设施检查记录》上做好登记，同时向开发商相关部门汇报，并协助做好配合工作，结果记录于《房屋及公共设施维修保养记录表》；
2、保修期（2年）后发现防水破损造成屋面渗漏等质量问题在《房屋及公共设施检查记录》上做好登记，切实做好维修保养方案及预算，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造，结果记录于《房屋及公共设施维修保养记录表》。3、发现防雷装置有松动、脱落等情况必需及时维修，结果记录于《房屋及公共设施维修保养记录表》。    整洁、无积水、无渗漏；防雷装置无脱焊、油漆无脱落。
（4）
本体消防设施    每周检查一次    1、物业内疏散标志是否完整；
2、物业内消火栓（箱）是否完整无缺；
3、消防水泵等供水设施、设备是否正常、无泄漏；
4、消防报警系统是否正常无误；
5、发现问题及时安排项目部相关部门进行整改，并认真做好《消防检查记录》。    标志清楚、完整无损；消防设施、设备齐全，运行稳定可靠；报警系统灵敏准确。
（5）
公共
通道、门厅、楼梯
间    每天检查一次    定时检查，发现问题及时安排项目部相关部门进行整改，并认真做好《房屋及公共设施维修保养记录表》。    整洁、无缺损、无污迹。
（6）
上下水主管道    每月检查一次    定期巡查，发现问题及时安排维修人员进行维修，严格按规定进行维修工作，并认真做好《房屋及公共设施维修保养记录表》。    上下水主管道无渗漏、通畅无堵塞，各种管线整体规范、管码无脱落。


2.1.1 房屋管理制度
    管理员每天必须巡视小区１遍，检查房屋本体、公共设施是否完好，发现问题及时处理，同时做好相关记录。
    管理员必须定期对空置房屋进行检查，保证门窗关好，室内设施完整，保管好空闲房屋的钥匙。
    制止小区内违章搭建、违章装修及影响小区外观的行为，以保证房屋有外部环境使用寿命。
    所有住户保修、投诉的零星维修问题必须当日解决，定期回访，零星维修的完成率、合格率、回访率要达到98％。
    定期检查房屋的配套设施（设备），保证房屋供水、供电、供气、电视、电话、消防等设施（设备）的正常使用。


2.2 共用设备管理
2.2.1 公用设备维修养护计划
具体项目    工作
要求    实施方案    标  准
（1）
道路及停车场    每周检查一次    1、定时检查，发现问题及时安排维修人员进行维修，严格按规定进行维修工作，并认真做好《房屋及公共设施维修保养记录表》；
2、属市政管辖的道路及附属设施的问题应及时在《房屋及公共设施检查记录》上做好登记,并协助开发商做好现场安全管理、质量监控、竣工验收工作。    道路及停车场平整、无缺陷、无积水、无坑洼，
各种标识清楚、完整。
（2）
给排水及消防用水系统    每天检查一次    定时检查，发现问题及时安排维修人员进行维修，随坏随修；维修费用较大的应提前做好工程预算，上报公司业主委员会审批，同时严格按标准施工。    设备、阀门、管道畅通无堵塞、无泄漏、无淤积；井盖无损坏、牢固无晃动；水泵运行无异响、无泄漏、运行灵敏可靠。
（3）
室外照明    每天检查一次，24小时不间断维修    1、严格按照《照明系统管理规定》进行巡查，发现问题及时维修，并将结果记录于《公共设施维修保养记录表》；
2、根据项目情况，设置专门维修值班人员，实行24小时不间断服务，当接到各区内报修要求后，及时在《维修值班记录》上做好相关记录；
3、照明灯具定时进行擦试、检修，遇有脱漆、破损现象即时修补。    区域照明灯损坏率不得超过3%。
照明器具清洁、完好无损。
照明线路安全可靠无老化现象。
（4）
沟渠池井    每月检查一次    1、每月对排水沟、雨水井、污水井、化粪池进行一次检查，发现问题做好相关记录，并协助清洁单位做好配合工作；
2、每次大雨后必需认真检查一次，发现问题及时解决；
3、定期对沟渠池井盖板进行粉刷养护。    排水通畅、无积物、无堵塞。
无脱落、无破损、无污迹。标志清晰。
（5）
建筑小品    每月检查一次    1、发现问题及时进行维修、处理；
2、定期安排清洁单位进行保养；
3、 维修费用超过1000元做好工程预算及施工方案，提交业主委员会审批，做好现场安全管理、质量监控、竣工验收工作。    外观整洁、完好无缺损、无污迹、无乱张贴、无乱涂画。
（6）
电梯    一年大检，三个月小检及日常维护    1、每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试
2、每3个月对电梯各部门进行一次检查、清洁、润滑（着重对安全装置效能检查）
3、电梯机电维修员负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查）    保持电梯的安全使用，完好无缺损、外观整洁、无污迹、无乱张贴、无乱涂画


2.2.2项目共用设施经济运行方案
序号    公用设施设备名称    经济运行方案
1    公共照明路灯    夏季：19:30—5:30    冬季：18：00~6：50
2    公共照明梯灯    声光控系统自动控制
3    公共水景景观和喷泉    节假日  ：8：00—11：00、15：00—17：30
        非节假日：7：00—8：30、16：00—17：30
4    物业内背景音乐    节假日表：9：00—11：00、15：00—18：00
        非节假日：
5    公共电梯    24小时开梯
6    监控系统和车辆出入系统    24小时运行
7    其它智能化系统    24小时运行
备注：
1、自动开关控制的时间调整由工程部负责，责任部门为工程部；
2、手动开关控制的时间由保安部当班保安负责，责任部门为保安部；



2.2.3 共用设备保养维护
序号    类别    日   常   维   修
        计划    方案    标准    实施效果
1    区内
道路    每天检查一遍，随坏随修    由工程部维修工按项目维修规程实施    1）    路面修缮质量标准；
2）人行道铺设修缮标准    干净、无坑洼、无积水、无缺损
2    沟渠
池井    每周检查一遍，发现问题，及时维修    由工程部维修工按项目维修规程实施    1）    井内无积物，井壁无脱落；
2）    化粪池出口及分隔无堵塞；
3）井盖上标志清晰    1）    井盖完好率达98%
2）    无缺损，少污积；
3）    无堵塞
3    园林
绿地    每周检查一遍，发现问题，及时维修    绿化部进行绿化补种，园艺维修    1）    绿化工作标准
2）    园林工作标准    绿化管理设施、设备齐全完好
4    停车场    每天检查一遍，发现问题，及时维修    由工程部维修工按相关维修规程实施    1）    路面修缮质量标准；
2）停车场地面修缮标准；    平整、无积水、无缺损、完好率98%以上，标志清晰
5    公用标志设施    每周检查一遍，发现问题，及时维修    由工程部维修工按相关维修规程实施    标示清楚，无
污积，破损；
安放牢固。    标志设施完好率98%；
标志无损坏；
6    走廊及自行车房    每周检查一遍，发现问题，及时维修    由工程部维修工按相关维修规程实施    1）    墙地面整洁无
损坏；
2）    走廊通畅；
3）    结构完好；    1）    无乱搭建；
2）    整洁、通畅；
3）    墙面无破损或污迹。
7    其他共用设施    每周检查一遍    由工程部维修工按相关维修规程实施    1）    无破损；
2）    无脱落
3）    排水通畅；    1）确保围栏、档土墙安全使用；
2）确保垃圾转运站正常使用
8    管理及商业用房    每周检查一遍    由工程部维修工按相关维修规程实施    相应建筑部门
维修保养规程
相应电气、设
备维修保养规程。    正常安全使用；
各项设施、设备完好；
无改建。

2.2.4 设备管理制度
    建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入ISO9001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。
    建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制．制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。
    建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。
2.2.5 共用设施管理制度
1、共用设施包括：楼梯、走廊、电梯间、上下水管道、道路等。
2、工程部技术工人每周巡视小区一次，对共用设施进行检查。
3、发现问题应及时记录，对于威胁人员安全的安全隐患应及时就地报告，不得离开。
4、共用设施任何业主或住户不得随意占有和使用，使用前需征得相关方和物业公司同意后方可使用。
5、对于任何破坏共用设施人员的行为，业主和物管部门均有权予以制止。
6、破坏共用设施需恢复原貌。
7、工程部对于损坏的共用设施应及时进行维修，对于属于大、中维修范围的工程需做好防护警示措施后，进行维修。
8、所有维修过程需进行记录，以便日后工作。
三、 园林绿化管理
3.1.1除杂草
绿地杂草分为禾本科杂草和阔叶杂草，主要杂草有脉耳草、龙爪茅、马唐、草决明、含羞草、日照飘拂草等。杂草发生范围广，防除不及时，不仅影响美观，而且威胁到草坪的正常生长，可对草坪杂草进行如下综合治理：
    选择适宜于本地生长的优良草坪品种。
    加强草坪管理，提高草坪草的抗逆性。如定期修剪、及时淋水、施肥等。
    生物防治。利用杂草天敌，如动物、昆虫、病原微生物等，将杂草种群密度控制在标准范围以内。
    化学防除。
    人工拔除：小面积少量草坪杂草可用人工拔除。
3.1. 2 绿化养护管理标准
1、绿化管理：
  每天巡查一次，及时清理绿化带杂物、枯枝黄叶等；
2、植物浇灌：
  根据花木所处环境及季节决定浇灌水量，原产于热带雨林地区或放与光线强、花木一般需水量大，一般其他植物稍小。
3、施肥：根据园区绿化现状，有针对性的对植物进行施肥。
4、病虫害防治：
    针对蚜虫、螨虫、蚧壳虫、蚊蝇及软腐病、黑斑病等病虫害的采取相应有效措施及方案及时处理，注意药物的定期更换，避免产生抗药性。
3.1.3对损坏植物的预防性措施
1、对故意损坏植物的预防性措施
    加强园区内绿化的巡查工作，如发现植物遭伤害后进行及时救护、补植。
    在易受损植物处悬挂 “美好家园、共同爱护”、“青青草地，足下留情”等标识，让全员常感受环境熏陶，提升爱护绿化的良好品德。
    定时以文书进行呼吁，或组织相关社区活动，向业主发放宣传爱护、保护环境等资料。
    编制竹或木类的篱笆，在易受损植物处进行人为的隔档。
2、对非人为损坏植物的预防性措施
    风暴预防措施。
密切注意天气预报，及时掌握好天气变化的动态，以便提前做好预防；对新种时间不长的中小乔木，应在种植完成后用打桩、拉绳、支架等方式做好支撑加固；修剪过密枝叶，减少植物受风面积；及时巡查植物情况，对受影响植物随时进行处理。
    防寒、防旱。
加强栽培管理，增加植物抗寒力，寒冷季节即将到来时做好推土护根、树主干包扎、油漆涂白等预防工作。旱季加强人工淋水，有选择的对不耐旱或新种植物淋灌，日常巡视时加强对喷淋设备的养护，保证旱季供水正常，做好紧急计划措施，旱季延长时及时采用临时解决方法。


3.2  环境卫生管理
3.2.1整体模式
1、管理模式与作业要求
管理模式：根据保洁区域划分责任范围（保洁岗），落实责任人；根据各保洁环节不同和项目的物业特点，将定时或定期集中作业方式与日常巡视保洁的作业方式相结合，制定完善的保洁管理方案，实行全天候保洁。
作业要求：严格按照相关质量管理体系文件有关程序文件和作业指导书的要求，规范化作业。
2、目的与作业方法原则
保洁作业的根本是清除建筑、建材表面附着的污垢，最终达到提高建筑美观、保护物业及建材寿命、洁净环境卫生的目的。


物业的保洁因其建材、场所、使用者、用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁也是千变万化，正是这样的变化对作业人员也提出专业化、广泛的建材和洗剂知识的要求。
    针对不同的建材采用不同清洁方法（如石材、金属、塑胶等）
    针对不同的场所采用不同的清洁方法(公共洗手间、道路、走廊、架空层、停车场等)
    针对清洁分类采用不同的清洁方法（日常清洁、定期清洁、特种清洁等）
    针对用途不同采用不同的清洁方法。

3、作业规划

4、环保清洁
1）垃圾分类
    在本项目采用人工分类的方法，对各类不同性质的垃圾进行分类处理。如可利用垃圾、一般生活垃圾和有污染性垃圾等。
    建筑外部建议配置各类环保型垃圾分类箱，增强人们的环保意识，共同保护美好的大自然。
“四害”的防治
采用物理防治法与生物防治法，定期对“四害”进行消杀。
5、安全清洁
1）严格的管理制度
制定各类清洁工作的保障制度。
2）安全保障措施
    经常性地对作业人员进行安全操作培训和教育，使员工牢牢树立“安全第一”的思想，做到“不安全不作业，排除安全隐患再作业”。
    清洁作业中采取严格的安全措施，防止事故发生。
    高空作业时，严格按照操作规程作业，清洁操作员确保身体健康、情绪稳定并配备齐全安全设施才能进行作业。
    万一发生事故时，在20分钟内报告主管领导。
    坚持保健检查与体能训练相结合，保证员工身体健康，工作精力充沛。
    提高操作技能技巧，科学选用清洗剂，实施无公害环保清洁，确保延长物业的使用寿命，使物业保值增值。
    实行分区清洁保洁责任制，员工除做好本区域的清洁保洁工作外，还负责对本区域可疑人的行为进行制止，杜绝捡垃圾、乱张贴广告、危害清洁、绿化等影响小区形象的不良现象发生。
四、  治秩序维护理
4. 1 .1 公共秩序维护的原则、目标、职责
1、公共秩序维护的原则
本着 “安全至上，预防为主”的方针，在项目内建立一种无盲点立体式的科学化安全防控体系，严格遵守“友善与威严并举,安全警卫与服务共存”的服务原则。
2、 公共秩序维护的目标
为业主/住户提供安全、舒适、尊重的生活/工作环境。
3、公共秩序维护的职责
    专业保安、维持正常生活/工作秩序。
    消除安全隐患、防止外来之盗、抢、破坏、爆炸、恐怖、非法*****等事件发生。
    控制人员、物品出入安全，严防可疑人员及危险物品进入所辖区域。
    安全预警、有效控制各类紧急、突发事件。
    保障安全的工作环境和秩序、防止对业主/住户/员工的人身伤害事故。
4、公共安全及秩序维护方案
为了营造安全、健康、舒适的生活工作环境，确保项目内因管理责任造成治安事件发生率为零。因此在日常的安全管理中，除了结合项目实际情况做好人防布控以外，还要从技防上做好协调与配合，以人防、技防两防联机的原则，切实可靠地做好项目公共安全防范工作。针对目前周边治安形势，结合本项目的实际情况，在以往的管理基础上总结经验，并做出如下公共安全防范管理措施：
5、人防方面
1）加强保安员的培训学习，提高安防技能和应急处理能力。
    按照预案对保安员培训各种紧急事故的处理与预防，让其掌握并运用到实际工作中去，做好安全防范工作。
    定期地组织军事演练，提高队伍的作风纪律和工作战斗力，培养其工作责任心和使命感，树立敢于和不法分子作斗争的高尚观念。
2）合理地安排项目内的岗位，加大对责任区内的巡查力度，确保项目内的安全防范措施的落实。
    根据项目的地理状况和所需位置，设立岗位：领班岗、总巡岗、监控中心岗、固定门岗、半巡半固岗。实行定人、定岗、定责任的管理方式，增强岗位人员的责任感和使命感。
    共设立了若干个巡更签到点，分布在项目内的各个地方，基本做到治安无死角，并落实各级监管机制，做到工作有人检查，防范工作落到实处。
3）加强门禁管理，严格查证，认真登记，把好项目的第一防线。
    业主实行凭证/卡出入：凡是业主出入项目须自觉出示住户证或业主证，经门岗保安员检查核实后，给予放行；若忘记带住户证或业主证，将进行详细询问登记后给予放行。
    来访人员凭有效证件经询问登记并与业主联系，经业主同意后给予放行，否则不予以放行。员工在进入项目时，须出示工作证。
    施工人员、送货或保姆进入小区时，必须自觉出示出入证，否则不予以放行。
4）对出入物品的管理。
    出入的货车、的士在门岗处必须自觉接受保安员的检查，若“车斗”上或尾箱内有大
件物品时，须查核物品的来源才后给予放行。
    出入的施工人员或其它所有人员（包括：业主、员工、来访人员、陌生人等）凡带出大件物品，必须讲清物品的来源并经服务中心开具放行条后才给予放行。
设立特殊岗位，对相关部位进行专项设防。
    事时安排人员在夜间对项目内的死角进行隐藏伏击；
    “巡楼岗”，专门负责对项目内各幢楼的安全巡更工作，重点对各业主家的门窗进行检查、监控，对发现业主家未关的门窗提醒业主关上，做到防范于未然。
6）做好安全防范的宣传工作。
    将现阶段周边的治安形势以通知或公告的形式告知各位业主加强自身防范意识。
    在日常的夜间巡查过程中，发现业主家的门窗未关的，及时与业主取得联系，提醒其将门窗锁好。
    根据周边治安环境的改变，在各楼道内帖示相应的“公益”安全广告（提示语）。
2、技防方面
A 结合项目岗哨的分布位置，对项目内重点部位以及不便于人员检查的位置进行合理地设立监控摄像镜头。
B 在项目外围墙上安装红外线报警系统，配合项目内的摄像镜头和岗哨进行严密布控，增强布控力度。
C 加强对监控管理员进行业务培训和技能培训。使其熟练掌握监控设施的操作技能和排除常见的监控设备故障的能力，以此来正确操作、发挥监控功能，确保技防作用。在实施三防结合有效管理的前提下，还为业主提供停车场管理、智能化系统管理等服务。
4.1.2项目内重点区域、部位的巡查方案
    实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
    完善项目门禁系统，建立周界红外防范系统，建立重点区域和出入口的摄像监控系统。
    熟悉管辖区域内业主的入住率和门牌号码，是否是常住户，并及时掌握业主出入的情况。对出入在所辖范围内的陌生人员要进行盘问和跟进，控制推销、传销人员和闲杂人员进入区内。
    对管辖区域的装修情况应了如指掌，并经常性对装修单元进行检查和监督，严格遵守装修施工人员管理规定，特别对装修的材料（沙、石、水泥等）要做好铺垫、围蔽和清洁工作。
    坚持二十四小时值班制度定时与不定时对各区域进行安全检查，做到勤巡逻，细分析，发现问题及时上报并妥善处理。
    巡视检查区内是否存在不安全的因素，发现情况应及时报告，并采取有效措施进行处理。
    按规定的路线巡查园区各楼宇、楼层及车场，对各检查的相关情况进行详细登记和反馈。
    定时与不定时对管辖区域巡逻签到点进行签到，特别是对业户的门窗是否关好应做好详细记录，重点留意，对未关好门窗的业户，应及时想办法联络。
    检查消防设施是否完好，及时消除火灾隐患。
    检查公共区域的设施设备（路灯、防盗门、消防、运动设施等）是否完好，并做好登记与汇报，以便及时修复。
    严禁在区内有打架斗殴及聚众赌博等不法行为，一经发现，应立即上报主管领导。
    对住户的物件安装进行检查，是否已有申报手续，对未办理相关手续的应及时制止并上报领班，通知相关部门处理。

4.1.3 出入管理方案
1、人员管理
1）临时人员
    临时人员对象是：租户、家庭保姆或家庭工人、施工装修民工、送货员、来访人员等。
2）临时人员凭证出入
    租户凭《租户证lc卡》出入。
    家庭保姆或家庭工人凭《临时人员出入证》出入。
    施工装修民工凭《施工出入证》A、B证出入。
    送货员、来访人员凭《业主通知》出入。
3)     临时人员办证流程
    入住园区内的租户，必须于入住当天凭有关租赁合同到业主服务中心登记备案。
    业主家保姆、家庭工人必须由业主持相关证件（包括保姆、家庭工人的身份证复印件及1寸相片2张）到业主服务中心登记担保、办理《临时人员出入证》并在保安部存档。
    业主家施工装修民工必须由业主或施工负责人持相关证件（包括施工人员的身份证复印件及1寸相片3张）到业主服务中心登记担保、办理《施工出入证》A、B证并在保安部存档。
    送货员、来访人员需联系业主并经业主确认，进行来访登记，即可出入。
4）临时人员出入管理制度
    租户须服从门岗保安的管理，并配合完成证件查验及登记工作；对不愿或不能出示
证件者，值班人员有权拒绝放行。
    家庭保姆、家庭工人出入需服从门岗保安的管理，配合完成证件查验及登记工作。家庭保姆、家庭工人出园区时所携带的物品必须经业主同意并由门岗确认登记，方可放行。
       区内施工装修民工的管理按照《施工人员管理规定》执行。
       进入园区内探访、参观的客人由门岗向相关住户查询征得同意后，进行来访登记发放方可进入。

若雨三月

4.1.4物品的管理
1）物品出入
    业主办理物品放行
业主日常性大件物品放行，可凭《业主证》到业主服务中心申请，物业助理
需确认业主身份，并在放行条处注明业主姓名、电话、证件号码、房号、物品明细等。
《物品放行条》填写完毕，请业主签名确认，将第二联交予业主凭此联在保安门岗物品放行。
    租户办理物品放行
租户须由业主陪同或持有业主签署的委托书（委托书须注明搬运物品的名称、数量、品牌）亲临业主服务中心办理物品放行。
物业助理需致电业主确认，并在放行条处注明“已致电话给业主确认”及注明接电业主姓名、电话、致电时间等。
《物品放行条》填写完毕，请租户签名确认，将第二联交予租户凭此联在保安门岗物品放行。
     装修负责人办理施工材料的物品放行
装修负责人的身份证明文件必须在有效期内，过期无效，不予办理。

4.1.5 消防安全管理方案
1、“五落实”原则
1）思想落实
即要把消防安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的消防安全管理。物管部门要大力进行消防安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。通过宣传和不断学习，使广大员工和业主、使用人重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好消防安全管理工作。
2）组织落实
　　成立消防安全委员会，负责消防安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部，由专门的机构负责消防安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。
3）人员落实
　　物管部的主要领导要兼任消防安全委员会的主任，而且要把消防安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的人员出任消防管理员，配备必要的消防安全保卫人员。消
防管理员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把消防安全管理的任务落实到具体的管理人员中去，由专人负责。
4）制度落实
　　根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合圣廷苑的实际情况，制定出切实可行的消防安全管理的制度和办法，如消防安全管理岗位责任制、消防安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。
5）装备落实
      要配备专门的、现代化的消防安全管理的设备设施，如消防监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他消防安全管理器材设备，以增强消防安全管理的安全系数与效率，保证人身和财产的安全。
4.1.6消防安全管理要点
强化消防意识：坚决贯彻“预防为主、消防结合”的消防管理方针，确保火灾事故的零发生率。
建立消防队伍：根据消防管理“预防为主，消防结合”方针，设置义务消防队伍，成
立消防紧急应急分队，任命义务消防队员（原则上为物管部门全体人员）。
建立消防制度：建立周密完善的消防疏散图、防火责任制，制定消防作战方案、救护措施、定期检查各类消防设施，明确防火档案制度及消防员职责，并定期邀请消防专业人员进行专题培训和定期进行消防模拟演习，以防患于未然。
落实防火责任制：坚决执行消防安全责任制，落实各级和各项消防管理责任人和灭火指挥人员。
强化消防意识：加强员工的消防观念和防火意识，任何管理服务人员都有消除火灾隐患之责任。
加强过程控制：各个环节严格遵照国家有关规定和公司质量管理体系文件之要求，各消防设施定期检测，保证完好无损，随时可以启用。各类简易灭火器材固定位置放置，便于有需要时有关人员取用方便。
24小时监控：对物业各区域实行24小时消防安全监控，对火灾易发生区加强防范和巡查，重点防范。
定期消防预演：定期组织员工进行防火灾演习，熟练掌握各种消防设施的使用方法，提高对火警的应付能力。
全员防范：保安员、清洁工以及全体工作人员日常工作注意巡视，保持警惕，对于不应放在某处的物体，不能解释来历的物体和不适宜放在某处的物体要及时处理，对危及消防安全的事故隐患及时报告、处理。
4.1.7强化消防意识
坚决贯彻“预防为主、防消结合”的消防管理方针。
每两周举行一次消防宣传。
每季度组织一次消防知识培训。
4.1.8建立消防队伍
根据消防管理“预防为主，防消结合”方针，设置专业消防队伍，成立消防紧急应急分队（成员为物管部全体人员）。
项目总经理为项目消防安全管理第一责任人，依照消防法律、法规履行消防安全管理职责，组织消防安全工作的落实和监督总结，建立健全防火安全责任制度。并在一旦发生火情时，担任管理处消防灭火总指挥。
项目总经理落实和监督消防工作，督促完善防火安全责任制度。
各主管为消防管理分项责任人,具体负责组织消防工作的组织、落实、培训、演习、检查、完善消防设施，组织和建立义务消防队，依照有关消防法规，建立落实各项消防安全措施，并制定消防安全方案。
指定专人为各项消防管理工作的直接执行人，负责各项消防安全措施的具体实施，组织消防安全知识的宣传及消防安全检查，消除火险隐患，及时制止、纠正违章行为。
全体员工都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警、参加灭火工作的义务。
五、业户服务
5.1.1接待与联系形式
1、设立接待“窗口”，由专人负责接待业户的咨询、投诉、接洽，提供各类物业服务，管理费等费用的收取工作，受理报修、租售等；
2、设立热线电话，全天候24小时开通，受理业户的报修，政策咨询，受理业户的投诉，接受业户的监督等；
3、定期走访业户，主动征求和收集业户对管理与服务等方面的意见，是对业户负责任的一种表现，会增加业户对物管部管理水平与服务质量的信心，也是检验物业管理水平与服务质量高低的一面镜子。小区的管理部门应予重视并运用这一手段来定期自我检查：应注意在征求业户意见后，要及时给业户一个满意地答复。征求和收集意见可使用表格的方法，给业户答复可采取回访的办法；
4、不定期召开业户座谈会，召开业户座谈会可根据管理服务上的实际情况邀请代表或以自愿参与的形式进行。通过座谈会把物业管理工作中一些情况相互沟通，增进理解，使业户参与小区的管理工作，配合和支持物管部工作的开展；
5、定期发放《业主（住户）意见征询表》，请业户对物业管理服务一个阶段的工作进行评议、评价，提建议、提意见，从而使管理部门了解管理工作的薄弱环节及业户的需求，不断提高管理服务水平；
5.1.2接待与联系要求
1、接待与联系的语言必须规范，主动向业户征询，态度热情，耐心细致解答业户的问题并做好接待与联系的工作记录；
2、实行365天的业户接待制度，365天24小时的报修接待制度；
3、投诉电话24 小时开通，接受业户的投诉，投诉电话的接听人员要认真接听，做好记录，24小时内给予答复；
4、管理部门安排人员每年2次走访业户，倾听业户建议和意见，及时满足业户的合理要求，采纳业户合理的建议；
5、实行维修服务回访制度，回访处理率达98％，凡属安全设施维修2天内回访，属房屋渗漏水项目维修完成后一个月内回访；其他维修项目一个月内回访，凡回访中发现问题24小时内书面通知维修人员整改；
5.1.3 来访接待
1、服务人员应主动招呼，热情接待来访业户；
2、业户来访时，应立即起立，面带微笑招呼；
3、礼貌询问业户的姓名、住处，请业户入座并双手端上茶水；
4、仔细、耐心地听取业户来访原因，做好来访记录，能处理的项目当即落实解决，不能处理的项目当天交部门负责人，由部门负责人决定处理办法，并交相关人员完成。处理结束后，在《接待记录表》上填写处理情况；
5、员工日常用语；
(1)问候语：你好!早晨(早上)好！
(2)祝贺语：节日好!节日快乐!恭喜发财！
祝您好运!万事胜意!一路顺风！
(3)欢迎语：欢迎!欢迎光临!欢迎指导！
(4)见面语：请进!请坐!请用茶！
(5)致歉语：对不起!请原谅!请谅解！
(6)祈请语：请关照!请指正!请稍候!请稍等!请留步！
(7)致谢语：谢谢!多谢关照!多谢指正！
(8)辞别语：再见!Bye-bye!晚安！
5.1.4来电接待
1、应保证热线电话畅通；
2、在电话铃响3次前，应立即接听电话；
3、接听电话时，讲话声音要清晰悦耳，讲话速度要适当；
4、接听电活时，应先问候对方“您好”；再报出接听人员本人姓名；同时，做好记录准备
5、做好来电接待记录；
6、如来电业户要找的服务人员不在，接听人应做好转告记录，并及时告知该服务人员；
5.1.5 走访与回访
1、根据工作需要，适时走访业户；
2、走访面谈时，应耐心听取业户的意见和细致解答业户的问题，并做好记录；
3、对业户的投诉及时处理并回访，做好《回访记录》。对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作；
4、及时研究解决方案；必要时上报领导，共同确定解决计划；
5、急修项目、房屋渗漏水项目维修后，应做跟踪回访；
6、急修项目维修后24小时内回访；
7、房屋渗漏水项目维修后，3天内回访，雨天后再做1次回访；
5.1.6报修及服务接待
1、对业户的报修及服务要求，应及时在《维修(服务)汇总表》上做好记录，填写《维修（服务)任务单》，并用对讲机通知维修(服务)人员携单在约定时间上门维修、服务；
2、维修(服务)人员上门后，应先了解维修或服务内容，根据规定的收费标准向业户报价，在征得业户认可后开始工作。维修(服务)完毕后，由维修(服务)人员根据事先约定的收费标准在单子上填写金额，请业户在《维修(服务)单》上签字确认，维修(服务)人员不得直接向业户收费；
3、以下项目应按急修处理
(1)电梯失控与困人；
(2)房屋结构性损坏而发生危险的排险解危，室内线路故障而引起的停电和漏电，水泵
故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水；
(3)楼地板、扶梯踏步断裂和阳台、扶梯等各种扶手、栏杆活动、损坏；
(4)钢门窗、玻璃、外墙渗水即将坠落；
(5)其他涉及危险的项目；
5.1.7业户投诉接待
1、本着对业户负责的精神，认真听取投诉意见；
2、对于所在部门管辖范围内出现的问题，本部门处理的，应在第一时间做出妥善安排；
3、本部门处理不了的问题，要及时上报，并召集有关责任人迅速解决；
4、要做到让业户满意为止，并应在事后与业户保持联系，及时沟通；
5、处理结果要做记录，每周进行统计和总结；
6、投诉部门：各小区管理处、办公室；
六、项目车辆管理
6.1  车辆交通管理
1、小区车辆停放服务管理工作，由物业管理公司秩序维护部负责；
2、小区车辆停放服务管理，实行昼夜24小时值班制度，车辆随时可以进出停放；进出小区的一切车辆，必须服从管理，听从指挥；
3、小区住户车辆，凭物业管理公司发放的《通行证》进出；来访车辆，凭小区门卫发放的临时凭证进出；无证车辆，未经许可不得进入小区；
4、凡已购买车库的住户车辆，停放在车库内；租用室内、室外固定车位的住户车辆，停放在室内、室外固定车位内；租用不固定车位的住户车辆，按停车位依次停放；
5、临时来访车辆，须配合门卫登记，停放在路内停车位或其他指定车位，不得占用室内、室外固定车位和消防通道；
6、小区所有车辆必须停放整齐，保持通道畅通；关好车门，锁好防盗锁；车内不得摆放贵重物品，夜间防盗系统应处于静音状态；严禁装载易燃、易爆或危险品；
7、进入小区的所有车辆，必须按照小区的交通标识行驶，车速不能超过每小时10公里，禁止夜间鸣喇叭；
8、对不按规定行驶和停放，影响小区道路畅通或影响小区公共安全的车辆，小区管理部门有权采取相应措施进行处理，因此产生的费用由车辆停放人承担；
9、禁止3吨以上货车、大客车和出租车进入小区，特殊情况须经物业管理公司业主服务中心同意，方可进入；
10、管理人员应加强停放车辆的巡查，值班期间不得会客、饮酒、睡觉或私自离开岗位，严格对临时进出小区车辆登记进出时间；
11、小区内停车实行有偿服务，凡在小区停放机动车，统一按照当地政府的规定执行；
七、 停车场管理
7.1.1  停车场设置租户（私家）车位、月租车位
1）私家车位
    持有《租户（私家）车位停车证》，并要求将正面放在挡风玻璃左侧，以便于检查；
    驾驶员凭《租户（私家）车位IC卡》在出、入口处读卡机读卡，自动起杆放行；
    《租户（私家）车位IC卡》有效期为一年，管理公司将免费为车位使用人更新过期之IC卡；
    车辆须停放于指定位置和编号的私家车位；
    车位业主须与物管部门签订《车辆停放场地管理协议》。
2）月租车位
    车位租用人须与物管部门签订《车位租用协议》及《车辆停放场地管理协议》；
    持有《月租车位停车证》，并要求将正面放在挡风玻璃左侧，以便于检查；
    驾驶员凭《月租车位卡》在出、入口处读卡机读卡，自动起杆放行；
    《月租车位卡》有效期为一年，如车位使用人欠交车位租金，管理公司将该卡设为失效，直至缴清费用止；
    如车辆须停放于指定区域或编号的月租车位，且只允许《车位租用协议》规定之车牌号码车辆停放，如需更换停放车辆，需立即通知管理处，以便作相应调整；
    如不再租用车位，物管部门须收回《月租车位停车证》并退还与车位租用人；
7.1.2停车场内部管理规定
    停车场实行24小时电脑闭路监控及巡查，必要时定镜录像，定期保留查看；
    建立健全的停车场管理制度、岗位职责，并将管理制度、收费标准（物价局统一制作）悬挂于停车场出入口明显位置；、
    停车场按消防要求设置消防栓、配备灭火器，由车场巡查人员（秩序维护员）负责管理使用，及定期检查；
    秩序维护每日对停车场例行巡查，早中班不少于二次；
    处理车场突发事件时，为避免影响物管部门正常办公秩序，一般在现场或秩序维护部进行；
    任何车辆进入车场时，入口秩序维护员应留意其车辆是否有损坏，如发现损坏，应向司机说明，并记录情况，让司机签名确认；
    车场巡查人员（秩序维护员）应留意停放之车辆是否锁好门窗，以防车内物品被盗；
    车场巡查人员（秩序维护员）应留意停放之车辆高度限制，安排司机灵活停放车辆；
    如有任何车辆须拖走，秩序维护部须查明车辆证件及车主，属于月租或固定车辆，则通知业主服务中心，取得车主书面同意后，方可放行；
    严禁易燃、易爆、剧毒、有放射腐蚀性、污染性的物品及违禁品停放于车场；
    提醒驾驶员停车离场后要妥善保管车卡，并随身携带，以避免偷车人能顺利通过出口车闸离场；
7.1.3 非机动车管理
1.    对非机动车要提醒按照小区规划路线行驶；
2.    非机动车严格按照预定的位置停放整齐；
3.    对非机动车停放处进行巡查，定期进行清洁；



八、 项目装修管理
8.1装修办理流程图      

8.1.1装修办理流程及说明
1、装饰装修申请申报
装饰装修施工前，业主本人携带有效证件亲临业主服务中心填写《装修申请表》，并提供以下资料：
    业主身份证或业主证（非业主本人需提供业主本人的书面委托书）；
    装修单位的《住宅装修企业资质证书》及《营业执照》复印件，并加盖法人章；
    装修单位驻场负责人及联系人（附装修单位出具的授权证明）的身份证明复印件及联系电话；
    业主签名确认的住宅装修设计图、水电布线图或施工图等相关图纸；
资料符合上述要求，由物管部门、业主、装修单位三方签订《装饰装修管理协议》。为保证装修质量和售后保修服务的质量，业主需委托具有营业热照及相应资质的设计和装修单位进行，不提倡委托给个人进行；
2、装修申报批复时限
两个工作日内批复，批复通过后电话通知业主和施工单位办理下一步程序；
3、装修许可证发放
对于符合条件的装修申请，由物管部门发放《装修许可证》。（物管部门作出的批复意见只限于对装修方案中涉及其他业主利益和楼宇外观统一等，并不代表物管部门对装修方案中的技术参数的认可，同时也不保证装修方案中所选设备、材料、性能及效果。倘若设备与材料发生问题而引致任何后果，物管部门概不负责）；
4、施工人员办证
装修单位现场施工负责人凭《装修许可证》为施工人员办理《施工人员出入证》，提供施工人员的1寸彩照3张、身份证复印件办理《施工人员出入证》，施工人员凭证出入，办证的工本费用10元/个由办证人承担；
为确保小区安全，秩序维护人员将在每天的施工时间截止后，检查和清理滞留人员如个别施工人员因特殊情况需要留宿，请业主与施工单位现场负责人一道向物管部门进行申请，获得批准之后方可留宿；
5、装修材料进场和施工人员入场施工
办理完以上手续之后，装修单位现场施工负责人凭《装修许可证》搬运工具及材料入场装修，施工人员佩戴《施工人员出入证》入场进行装修，并将《装修许可证》张贴于单元入户门中间，接受物管部门的监督；
6、装饰装修正常开展
严格按照《装修许可证》内容进行施工，遵守本指南规定并配合物业管理人员的装修监督；
7、装饰装修监督
为了保证楼宇外观的统一和完整，保护公共设施设备的完好，维护全体业主的权益，物管部门将对本区内的装修行为进行监督，制止与《装修许可证》内容不符或不按规定装修的行为。造成公共利益受损的须及时恢复或照价赔偿；
8、装修竣工查验
装修完成后，通知物管部门进行竣工查验， 查验的范围主要为影响楼宇外观统一和涉及其他业主共同利益的项目。（物管部门的查验并不代表物管部门对装修的质量负责）；
    查验合格：由物管部门发出《查验确认书》，《装修许可证》由查验人收回。装修单位现场施工负责人凭《查验确认书》、《施工人员出入证》及其它资料办理退场手续；
    查验不合格：如出现违规、破坏建筑物整体外观统一的情况或妨碍他人正常使用房屋如渗、漏、堵、冒等现象发生，将视违章情况酌情予以处理并责令施工单位限期整改，整改完毕后再次查验，直至查验合格；

8.1.2 装饰装修管理细则
1、土建
1） 间隔改造；
    墙体（不包括非承重墙）、结构梁柱不可拆改；
    外立面需与小区保持统一；
    各类材料需符合国家标准；
    暗敷管、线要处理妥当；
    外墙不得加建与原规划申报图纸不相符的额外永久性建筑物；
2） 所有用水部位的地面及墙体接合位需做防水处理；
2、给排水、煤气、供电管线
    管材需选用符合国家标准的合格产品；
    各管线接合位需做好防渗漏措施；
    给排水管线与墙体或层板接合部位需使用防水材料，加强封固；
    给排水管线、供电线路及煤气管线的安装须符合国家施工及安全规范；
    煤气主管道不得拆改,室内线路的安装须符合煤气公司的相关要求；
    所有给排水主管、房外供电主线路不得拆改，有关检修口、盖等部位不得作永久性封
堵或围蔽，需保留活动遮盖；
3、电气（器）安装
    所有线路及开关插座的选材需采用符合国家安全标准；
    电源插座分布及电器安装需根据单元额定功率设置；
    如需要向物业管理部门申请*****用电增容，所需费用由客户自理。严禁超负荷用电；
    各类保护开关的额定功率需与线材及电表的额定功率相一致；
    本物业内所有电气线路均已暗埋并配齐合适的管线，如需重新布置电气线路，必须考虑每个配电箱用电网的容量，并按规范要求施工；
    所有弱电系统均已调试最佳状态，电话线路、宽带线路、有线电视线路、对讲机等系统装修时不得擅自移位、更改，由于私自移位和更改造成的损坏责任自行承担；
    室内弱电箱容量设计已满足房间功能要求，不得擅自改动；
    楼宇内公共走廊、楼梯等公共地方均有足够照明设备，为保持美观，请勿加装任何灯饰及饰物；
4、家具、天花制作
    天花棚架宜采用难（阻）燃材料，如选用木质材料需在棚架及面板内侧加涂防火涂料；
    所有木质材料的制造均需按防火要求做好防范措施；
    家具紧贴墙面的部分勿采用长钉直接钉装于墙体上，以防伤及原暗埋管线；
5、地面铺砌；
    地砖铺砌要做好防潮防渗漏措施（特别是厨房、阳台和卫生间）
    采用木质地板需做好防潮、防虫措施；
8.1.3 其它管理事项
1、 装饰装修施工期限
为减轻装修给相邻业主的生活带来的影响,物管部门原则上规定装修期限为60-90天。如确需延期，要办理延期手续，延期时间不超过30天；
2、装饰装修施工时间
为了减轻或者避免装饰装修对相邻居民正常生活所造成的影响，区内规定在以下时间内允许进行装修：
    国家法定节假日（包括周六、日）：  9：30—12：00、14：30—18：00
    周一至周五（国家法定节假日除外）：8：00—12：00、13：30—18：00
    首户业主未正式入住前，施工时间不受强制限制；
3、施工垃圾清理
    在装修过程中，产生的装修垃圾由业主或装修单位自行负责清理，但不得占用任何公共场地或部位堆放。也可委托物管部门统一清运，清运费用按实计算；
    施工所产生的装修垃圾必须“袋装化”并封口，不能堆放在公共部位，如委托物管部门清运的，应统一搬运到物管部门指定的位置，由物管部门定时清运；
4、装修材料存放和运输
    运输装修材料的车辆须听从秩序维护人员的指挥，停靠在指定位置装卸；
    装修材料在区内运送过程中必须保持包装完整，如水泥、沙石等材料必须采取分袋包装后方可进入包括道路、绿化、楼道在内的公共区域；
    装卸装修材料如需临时占用公共部位，须听从物业管理人员的安排，装卸完成后须在最短的时间内将材料搬离公共部位；
    装修材料不能长存放在公共部位，以免影响人员和车辆通行；
    通过消防通道（公共楼梯）搬运装修材料,须注意勿撞(划)伤或污染墙面及公共设施.；
    施工过程中，所有材料、工具及废物在任何时候都必须放置在所属单元内，不得放置在公共走廊或任何公共地方；
    装饰装修单位负责施工期间所使用的工具、设备及材料的保管，物管部门不负有任何保管责任；
5、 公共部位保护
    施工过程中，注意对公共部位及公共楼道的保护，如有任何行为造成的损坏，由责任人承担修缮责任和费用；
    责任人拖延修缮时间或拒不修缮时，物管部门可立即制止责任人装修施工，由物管部门安排修缮，费用由责任人支付后恢复其施工。物管部门保留通过法律途径追究责任人相关责任的权利；
6、 保险
为防止装修期间的施工可能出现的事故而造成损失，物管部门建议业主或装修施工单位购买装修工程的保险，包括火险、施工人员人身意外险、公共责任险等；
7、 装修水电费
装修期间所发生的水电费用由业主支付，如业主与装饰装修单位有约定由装饰装修单位支付的，业主负连带支付责任
8、 安全防范措施
    各类易燃易爆材料及化学溶剂需分类存放；
    进行动火作业前到物管部门办理动火申报手续，按动火安全指引做好防范措施；
    施工范围内禁止使用大功率电器设备(如电炉、电热棒等),禁止使用煤、柴等明火煮食；
    严格按装修管理规定配备灭火器材；
    施工人员离场前，要检查各类电源开关、供水及煤气阀门是否关闭，注意锁好门窗；
    注意施工安全，高空作业需按规范扣好安全带，并做足安全措施；
9、装饰装修注意事项
    不得改变阳台的样式，禁止在阳台护栏、窗户等处设置任何形式的外置防盗网。不得改变入户门门框及门扇，禁止在开发商交付使用时已安装的入户门外擅自加装防盗门。如因特殊原因必须安装防盗网、防盗门，则须征得物管部门书面同意，在管理人员的指导下，使用物管部门指定的材料、款式，安装统一的防盗门、网；
    不得改变厨房和卫生间的结构和使用功能，不得改变公共上下水管道、接口；在重新安装洁具、装修厨卫地面时，除须补做防水层；
    不得改变入户门、外立面可见的门、窗形状和开启方向；不得占用楼道、露天平台等公共部分空间；
    严禁将生活污水排入雨水管道；
    装饰装修施工如过度影响其他业主生活，需在物管部门指定的时间或地点完成；


九、 社区文化活动计划
月份    社区文化方案
一月份   
二月份    春季养生健康知识宣传
三月份    1、庆“三八”系列活动
2、“3月12日植树”活动
四月份   
五月份   
六月份    1、“庆六一”少儿文艺节目汇演或绘画展
七月份    文明养犬宣传活动
八月份    1、业主乒乓球联谊赛
九月份   
十月份    1、迎中秋庆祝“国庆”系列文艺晚会；
十一月份    1、冬季养生健康知识宣传
十二月份

疏影

香樟小区比较小，假如弄这个自治是不是应该相对可行些？

史前巨鳄

有点理想化 ~~~实际做了 就知道了 ~~~

狮子流星

[s:521] 听人说圣廷苑小区 有钱人很多

若雨三月

不是 针对自治  是看看  物业的开支

香樟树旁

这块远远不够！
里面有些东西很理想化，预算不足。

小区越大，入住越多，越容易实现。
香樟小了，摊销会变大。

纯白色

比较下看看，估计我们香樟的分摊没那么小