关于房地产的终极理论

一气呵成

关于房地产的终极理论（原创）

房屋又名住房，顾名思义是用来居住的屋子。房屋的名称决定了它的基本属性。现对社会上关于房屋比较纠集的问题分析如下：

一、  房地产与GDP的关系。

房地产是国民经济的重要组成部分，是支柱性产业，这点毋庸置疑。但房地产拉动GDP的主要是每年房屋的开、竣工面积，建设房屋的数量决定了有效GDP，决定了对其他行业的拉动。而房屋的价格是次要方面，靠房屋价格上涨拉动的GDP是无效GDP。现举例如下：

某地开发商建设了一套100平米的商品房，其建筑成本是10万元，在不考虑土地成本的情况下，其使用价值是10万元，房屋的使用价值必须通过居住来体现。如该开发商以50万元的售价卖出了该套商品房，那当年的GDP为40万元。假设该套住房没有人居住，被炒房者每年加价10%出售，30年该套住房为当地创造的GDP必须由数学家来计算。30年该套住房一直没有人居住，它的实际价值体现为零，而30年后，估计其建筑寿命将到期，社会为其付出的成本和其价值的体现差为-10万元（不含维护和拆除成本）。由此可见炒房创造了大量的无效GDP,对整个社会有百害而无一利。

国家现行的大力建设保障房的政策是完全正确的，因为一方面可以拉动GDP，另一方面可以体现使用价值，是有效GDP。

二、  买房保值增值，抗通胀。

这是一个典型的伪命题。它的前提是建立在房价每年上涨10%以上的基础上的，21世纪的头十年炒房者赶上了黄金十年。但房价不可能一直上涨，大家看看欧美国家就知道了，炒房的不可预料性太大，风险是十分巨大的。

三、  高房价的推手。

1、        土地财政；

2、        开发商的暴利；

3、        城市化进程；

4、        投机购房；

5、        盲目跟风购房；

6、        刚需。

四、  政府调控。

政府调控房价的手段是统治性的，可以说是要它涨就涨，要它跌就跌。现阶段是中央考虑到地方政府和既得利益集团没有下重手。比如限购令、房产税的全国执行。

对现行调控措施分析如下：

针对高房价推手的六个方面，3和6是合理进程，不可阻挡，1要限制，2、4要坚决打击，5要劝阻引导。

先说限购。因为房屋的属性，一户人家只会常住一套房，因此，对户籍人口限购二套房完全是正当行为，只能说是合理引导消费，完全谈不上限购。你要改善居住条件，完全可以卖一买一，有二套房足矣。对非户籍人口限购一套，也正确，但不应该附加一年社保。这影响了社会的流动性和合理消费。比如我是李嘉诚，我冬天想住在三亚，夏天想住在大连，为了保持私密我又不想公开，我有能力买房，我不炒房，我不可能在三亚、大连交社保，我就不能买房？因此应该调整为限购一套，但必须补交20%左右的税费（幅度各地自定）。因为每套房屋含配套的交通、教育、医疗等地方城建投入，应加收10%，还有外地人购房影响了户籍人口的可用资源，另10%应用于保障房建设。外地人购房成本比本地人高后也限制了炒房。

再说房产税。房价的上涨是由于预期造成的，而房产税的征收可以改变这种预期，调节收入分配。因此要尽快在全国范围内征收，但操作方法要慎重。首先要在全国范围内讨论，提高民众预期；二是要制定科学合理的征收方案，使之发挥作用。房产税要体现调节收入分配的作用，多住房多缴税。各地应每年公布居住用房面积和实际人口（不知道政府敢不敢，因为我们只看到有大量的房屋空置，除了个别流浪人员没看到有人住在马路上），在人均居住面积2-3倍内免税，超出部分采用累进税率。

房贷政策不想评论，完全是浮云（打击的是真正的刚需）。

陌生人

远的不说，应该学学新加坡对楼市的管理经验

郭靖师弟

支持楼主原创
我只想问楼主一句话，对有点闲钱的中产阶级来说，钱放哪里比较合适？

女儿国

原创作品必加精.学习一下.

爬树摘芸

体制问题 学什么都是四不像