2010年江阴楼市盘点

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2010年江阴楼市盘点

一、房价很给力

原因：供应不足，需求扩张



（一）供应方面：开盘少，尾盘炒，年底放量价格高

1、开盘少：1月—10月，市区新开盘的小区屈指可数，即使开盘，供应量也很小。

2、尾盘炒：上半年在售项目很多是尾盘，户型、面积、楼层、区域都有一定的局限性，可比度、选择性差，但受市场抢购气氛的影响，尾盘不断被炒高。

3、年底放量价格高：江阴城区和近郊的楼盘几乎集中在10月后开盘，但开盘的价格都远远高于早先的市场预测，尽管这样，还是出现排队抢购的局面。



（二）需求方面：刚需强，投资忙，投机客户下手抢

1、刚需强：毕业置房、结婚置房、拆迁置房、改善性置房等因素依旧是刚需的主要组成，在房价节节攀高的阶段，这部分购房者的心理变得尤为迫切。

2、投资忙：房地产已经成为一部分富裕阶层投资保值、增值共同认识，也是重要手段，在供应量不足的情况下，投资购房的人无疑是给原本不多的房源提供了再增长的空间。

3、投机客户下手抢：在月月涨的房价面前，逐利投机的资金不会放过这样的机会，他们通过各种关系和手段，以短期套现为目的，在新商品市场和二手房市场南征北战。因为涨价的利润空间远远高于他的获利成本。



结果：万元楼盘，比比皆是



二、成交有压力

原因：开工面积少，竣工预售少（城区）



（一）土地储备不足

1、2008年流拍：在金融风暴的2008年，出于对经济复苏步伐的担忧，江阴土地一级市场接二连三出现流拍，大开发商谨慎拿地，小开发商不敢拿地，使得自身的土地储备告急，在2010年的开发过程中吃了短板效应的亏。

2、2009年惜拍：2009年江阴城区商品房市场出现大幅反弹，但在土地供应的源头上却发生了无地可供的尴尬局面，整个2009年，江阴城区的住宅用地供应极度稀缺，除了南门地块的800亩地被某开发商一家竞得之外，能排的上的也仅仅是君邻世家、金色水岸、外滩名门这三个地块，这三家加起来的土地才176.3亩地。

（二）开工面积不足

1、江阴城区土地储备量的降低甚至没有土地的储备，导致江阴大部分开发商在2009年处在“巧妇难为无米之炊”的境地，商品房开工面积严重不足。

2、在城区拥有土地储备的几家开发公司由于种种原因，都忙于手头的在建工程，尚无暇顾及待开发项目的并行开发。

（三）竣工面积不足

1、城区商品房开工面积的下降自然影响到城区商品房的竣工面积。

2、城区商品房在建项目，在经历了一波又一波的涨价行情后，各开发商对开盘的期望值也越来越高，蓄水期越来越长，观望心态也越来越重，这种观望不是对市场的怀疑，而是对房价日益抬升的盼望。



结果：2010年江阴城区商品房的成交量几乎一直处在一个很低的水平，成交压力很大，在3、4月间跌至最低，5、6月份低迷徘徊，直到9月以后才有放量及迹象，11、12月份，西区和南区的三大楼盘开盘后，才正式出现量价齐升的局面。



三、乡镇来补力

原因：土地供应充足，开发商下乡，乡镇房产洗牌



（一）    乡镇土地供应量充足

当江阴城区土地供应捉襟见肘的时候，乡镇土地的供应量却十分充足，从09年度和2010年度的土地挂牌上可以看出，这两年都是乡镇土地出让在唱独角戏，而且成交形势较好。

（二）    开发商转换角色

以往在江阴各个乡镇的项目几乎都是本镇的开发公司一家垄断，后来，江阴一些中小型开发公司在认识到自身的实力和优势后，开始把注意力转移到开发成本较低，投入较少的乡镇商品房市场，再后来，随着江阴乡镇集约化的建设，大品牌和有实力的开发商也逐步注重在江阴经济发达、乡镇发展有潜力的中心片区规划自己的发展宏图。

（三）    乡镇商品房品质出众

乡镇房地产市场的发展，也经历了一个由价涨到质涨的过程，现目前，虽然乡镇商品房的均价超过了3500，但是，我们也要看到，如今乡镇上的商品房，越建越高档，小区、绿化、物业、公园、配套等逐步向城区看齐，在富于购买力的发达乡镇，给了购房者更多更好的选择，事实证明，这个策略是成功的。



结果：2010年，乡镇商品房的成交量在江阴房产市场的主力。



四、土地给动力

原因：房价拉动地价，地价推动房价，两者相辅相成；土地供应的饥渴度高。



（一）    房地价格互为推动

江阴房地产市场在2009年出现的大幅反弹，给土地招投标提供了无限的遐想空间，开发商拿地的热情高涨，无论是乡镇还是城区，土地价格扶摇直上，2010年11月和12月的土地拍卖会上，频频传出开发商高价拍得城区和乡镇的土地，给江阴房地产市场注入了一支催化剂，催生了更高的房价预期。

（二）    城区土地供应依旧紧张

尽管江阴土地市场的总体供应基本与往年持平，但都集中在乡镇，城区的土地供应相当紧张，而不断创下新高的房价让开发商对今后两年的房地产开发充满了期盼，“僧多粥少”的土地供需状况让地价不断刷新“地王”标杆。



结果：土地的高价，给房价的提供了充分的高涨预期和跳价基础。

唐王

城西万达广场那不是有很多空地吗？？？

怎不 推出啊

平平淡淡是真

都很给力啊

snakedoctor

上面批地就那么点我们干着急也没用。

江南剑客

说中了问题的实质，土地出让太少啦。想想城区还有多少新开盘的？就城西和南门刚刚出了点，房价能不贵吗？

政府也在囤地啊。

按照这样的土地供应趋势，2011年房价要过15000了。

赋格

总结的太精辟了！给力！[s:352]

吞吞蜗牛

给力

天南

高价土地和高价房两者互相促进、推高，如此循环往复，所以房价一路高涨

夏未央

很精辟详实哦拜读了[s:393]

飘雨

政府不是傻瓜，不可能出让很多土地的，土地出让多了就不值钱了。