老在那说刚需，我也来算算江阴的刚需究竟有多少

弗也

以下资料均来自网络
第一个已知条件：
1.据无锡市民政局有关人士介绍，刚刚过去的2009年是一个结婚大年，无锡地区(包括江阴、宜兴)约有4.4万对新人登记结婚，结婚人数比2008年多出近5000对，创历史新高。在结婚登记的地区分布上，接近30%的量是在江阴和宜兴地区。
2.江阴人口120万，宜兴人口约105万
第一个结论：
我没找到江阴09年的结婚对数，所以只能由上面数据估算一下江阴09年结婚人数约为4.4*0.3*120/225=0.704万，也就是说江阴09年结婚对数应该7000对左右，而且09年是一个结婚大年。这个是真正的刚需，并且包括了大部分外地流动人口，因为外地人口一般只有在江阴安家的情况下才会考虑在江阴买房。

第二个已知条件：
江阴2009商品房销售情况：

一、新建商品房销售
套数：19877套，同比增长131.29%
面积：285.75万平方米，同比增长149.72%
金额：148.57亿元，同比增长181.11%
其中住宅
套数：17034套，同比增长154.2%
面积：248.93万平方米，同比增长156.68%
金额：126.34亿元，同比增长187.27%
二、二手房交易
套数：6022套，同比增长76.7%
面积：88万平方米，同比增长18.92%
金额：32.03亿元，同比增长50.45%

第二个结论：
江阴09年总共卖出17034套新建商品房住宅，6022套二手房，不知道二手房是不是全都是住宅形式的，咱们打个对折，二手房算一半住宅好了。总共20000套左右房源。
最终结论：
江阴09年刚需7000套，总共售出20000套，也许还有人会抬杠，说还有改善型住房的，我想说的是7000对结婚夫妇中其实也有没买房的，因为他们买不起。而改善型住房并不是完全意义上的刚需，但我还是给你们加上3000套的改善型住房，那就是10000套，ok？所以，09年江阴房市至少有50%以上的房子不是刚需。我这是算所有刚需的都买房了的情况下，而实际情况是很多刚需根本买不起房子，所以可以估算江阴09年成交的房子能有30%的刚需就不错了。
同理如果新政能一直执行下去，把所有的投机都赶出房地产，让江阴房价真正降下来，能够让所有的刚需都买得起房，那江阴一年能成交10000套是合理的，但目前的房价不是所有刚需都能承受的，按目前房价来看，能成交5000套刚需就不错了，不知道2010年已经卖出多少了？不要说江阴的楼盘存量多少能卖多久，其实存量很多，只是这个存量大部分在投机客手里。只有房子回归他居住的本性，而不是作为一种投资存在，房市才会真正的趋于合理

大碗茶

有根有据，事实清楚。

lanse

什么叫刚需，除了吃饭、呼吸等延续生命的必需品，其他都不能算。

一往无前

呵呵，投资不属于投机？？笑话。既然是投资他还是房屋原本的属性吗？楼主说的不就是这个意思。 [s:367] 那我倒要问问你什么才叫刚需。

弗也

引用第2楼勇敢的心于2010-05-08 11:27发表的  :
什么是刚需？
难道就只有结婚住房才是刚需嘛？
改善住房，投资住房（不是投机），结婚住房这些都是刚需。
楼主的观点太过于狭隘。
以结婚来衡量刚需，绝对是概念偏小的。
.......

投资住房是刚需？你算算现在的租售比就知道房子值不值得你投资，用来长期租赁来获得收益，别天真了，哪个不是买了等涨了好赚一比。现在的房价还买给老人住？我看这个比例是少的可怜，我看到的都是拿老人的钱来买房的。至于你说提前买房子给子女，那好，这是影响未来需求的，09年的婚房也有很多是前几年买的，那怎么算？我们应该从统计的角度来看，而这个看每年的结婚登记数是比较合理的。

飘然

百家争鸣，百花齐放。[s:393]

zjg365

百家争鸣，百花齐放，双百方针

天南

楼主强人

木木杈

偶买房不是因为结婚
是为了改善住房条件

北极星

楼上说的对，改善性住房有不少的，特别是七十年代初出生的人们，大多到了要换房的时候。