本帖最后由 添翼虎 于 2014-7-5 10:00 编辑
江阴市物业服务收费管理实施办法 （征求意见稿） 全市各物业服务企业： 为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》，及《无锡市物业服务收费管理实施办法》，我们制定了《江阴市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
江 阴 市 物 价 局 江阴市住保和房产管理局 二○一四年 月 日
抄送：无锡市物价局，无锡市住保和房产管理局，市政府办公室，市财政局，市国土局，市建设局，市规划局，各镇、街道，高新区，临港经济开发区，市物价局价格检查局，各价格监督管理站
江阴市物业服务收费管理实施办法 第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于我市全市范围内物业服务收费行为。
第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定物业服务收费政策，负责住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。
第五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。 业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。 业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。 非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。 非普通住宅标准： （一）住宅小区实际容积率小于1（含1）或大于4（含4）的住宅商品房； （二）同一住宅小区内，如有不同组团的不同类型住宅，同一组团全是低层住宅（3层及以下），该组团可认定为非普通住宅，以区别于其他类型的物业； （三）若今后上级出台相关规定，则按上级规定执行。 非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。 实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定；等级收费标准由市价格主管部门制定。我市普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件一、附件二。
第六条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。 实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
第七条 价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对我市物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。 前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。 改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。 业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。 实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。 实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。 物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料： （一）前期物业服务收费备案或审批申请； （二）物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书； （三）前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件； （四）住宅区前期物业服务成本费用测算材料； （五）住宅区前期物业服务收费报备报批登记表（详见附件三）； （六）中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。
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雷达卡
发表于 2014-7-5 09:58
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