江阴房地产的最大跌幅其实是城市竞争力下降的直接后果

江阴中国人

江阴，应该来说是处于一个很尴尬的地理位置，南有无锡，西有常州，东有张家港，常熟，北有长江天险。不远处就有苏州，上海，南京两特大城市。自身交通不行，周围区域交通中心化不断加强。从江阴的地理、经济结构来说，对于江阴的城市发展，尤其是自身的市场培育、区域竞争力培养都是极端不利的。加上，江阴本身的战略纵深不够，市场狭小，作为本土企业当家的江阴，在如此环境下，江阴区域向心力的凝聚，一旦发散，江阴市场消费向外扩张是必然趋势，只会愈演愈烈。现在，大批市民去常州、张家港、无锡，远到上海，南京，买房子，买车子，直到买生活必需品，甚至土豪到美国、法国买奢侈品。应该来说，江阴苦心经营的百年经济，对于江阴的市场培育没有起到任何贡献。为什么，五百强很少来江阴，来了后有关门（沃尔马就是典型）。懂得江阴目前处境的外企，尤其是依托本土市场的企业，是不会轻易前来的。

江阴本土企业，绝大部分是制造型企业，给江阴带来了利润，也吸引了不少外来市民。但是，本土企业的家族化管理，却吸引不了中、高端人才，造成江阴人才匮乏，本土人才外流严重，中产阶级培育土壤匮乏。江阴各地经济多点开发造成市场需求分散不集中，进一步造成江阴消费结构不合里，物价偏高，购买力外流严重，本土生意人越来越难。温州朋友，广州朋友也来得越来越少。

加上，江阴目前战略定位两大新城，投入大量政策，精力，人力，资源到新区，老城迫于拆迁压力发展陷于停止，城市面貌数十年如一日，停留在年轻时候的印象。城市构建市场平台严重滞后，自身的发展不利也进一步加速了周边乡镇，乃至澄江市民的消费外流。城市规模的行政限制，又造成发展受阻，乡镇发展存在自身局限性，无法与周边城市抗衡。因此，长此以往，江阴主城的下行又将会造成乡镇发展后劲不足，一损具损，势必造成江阴整个地区边缘化，商业不断荒漠化的方向走去。因为，当今，市场发展行政区域化的时代，缺乏核心，那么何谈多极？乡镇发展犹如断线的风筝，看得那么高，但是没有基础。

江阴整体的发展离不开强大的商务市场地位，核心的城市地位，城市品质，城市区域中心化，对于江阴的房地产发展，商业氛围起到关键作用。在县级市里，起步晚的城市，经济发展不如我们的城市，但是他们培育自身市场却比我们走的远，走的早，做的也好。虽然是小城市，借助自身小的区域中心优势，依靠商业强点，优势旅游，城市亮点工程，却能千方百计把需求放在家里，对商业负责，对城市核心竞争力发展负责，形成小的良性商业生态内循环系统。我们应该加大自身合理建设，才是克服房地产下行的强心剂，稳定剂，保护我们江阴小市民的竞争力，才能城市让生活更美好。避免我们穷人一辈子最大的财产-房子泡沫掉（当然房子造的太多也是一大原因。）






补充内容 (2014-5-7 22:09):
本帖最后由 江阴中国人 于 2014-5-7 22:01 编辑


后记:苏南前十的县级市很多，已经变成区的武进，锡山，吴江发展与我们不一样。类比的昆山，太仓，张家港，常熟，宜兴其城市化可以参考。
昆山，其大交通，大商业，大格局的大发展，已经带动其高科技产业，文化产业，大学城，城市大商业商务区。优秀人才带来了消费强的中产，弥补本土土豪不足的劣势。如今的昆山背靠上海，苏州，真是如日中天，加上，自主化加强的行政能力，将更加高效，房地产不火不行。
常熟，老牌的强市，基础建设，城市发展合理，传统市场强，商业优势依旧。城市化由几何中心向四周发散，以点带面，房地产也随城市化日新月异。
张家港，我们以前的小弟，如今通过集中精力办大事，把城市经营当作花园来做，不吸引新桥，华士才怪。虽然城市很偏，但是正好依托了强大的经济腹地，带动西片的发展，依靠建设港城又照顾了沿江地区，为将来城市骨架发展奠定基础。
太仓，重点发展沿江经济，背靠上海，商业中规中矩，依靠上海，积极接受辐射。
宜兴：作为无锡的小兄弟，经济布局合理，北部工业，南部旅游。宜兴的整个战略规依托丰富人文，土地资源，后劲十足。其城市化更是依托其太湖西线中心城市的优势地位，以老城区为中心，发展了东部新城，和高铁新城，形成较大的城市化格局。，吸引周围乡镇甚至是溧阳东部的消费，其商业化随着城市化受益匪浅。随着旅游的极大发展，房地产红火也是情理之中。
反观江阴，新城战略没错，但是错过了黄金期，尤其没有利用好老城的纽带作用。房地产就被割裂的城市化拖累。


补充内容 (2014-5-8 19:07):
小民个人意见，江阴今后命运和商业地位还是看官老爷么的聪明才智啦。

补充内容 (2014-5-11 19:11):
商业繁荣靠市场，市场培育靠消费，消费增长靠产业集聚，城市化就是最好的集聚平台。江阴的一体•两翼战略，如何盘活两翼还是在于加强主城的竞争力，形成相互依托，做强做大。形成区域强点，才是抵御周围强敌的基石。

廉政风暴

分析到位，建议版主加精。

哈伯

青阳马镇的去惠山买房的不少
璜土石庄的去常州新北区买房的不少
顾山文林之类的去隔壁市买的也不少

走走停停

有道理。江阴已经没有吸引力了。土话说：死各洛里早。

snakedoctor

最奇葩的是江阴对于消费外流听之任之  开通常州无锡直达江阴的巴士不说  现在无锡巴士居然直通江阴各大乡镇  呵呵  房子卖不掉商业越来越落后的江阴还有什么可以留恋的呢

cctv5

看看，

iceriver

物价比一二线城市还高，消费不外流才怪

panxun

江阴竞争力下降是不争的事实，拉菲哥那段时间荒废的太多了

曾经沧海

没有吸引力

talentxu

snakedoctor 发表于 2014-5-6 22:07
最奇葩的是江阴对于消费外流听之任之  开通常州无锡直达江阴的巴士不说  现在无锡巴士居然直通江阴各大乡镇 ...

一塊錢坐公交到無錫