我们的地下“牢笼”现在情况咋样了？

君山

有法可依，有违必纠。

蓝天白云88

辛苦了。有要我们出力的说一声。继续关注。

阳光灿烂1978

关于蓝天豪庭地下“牢笼”的问题，我有两个看法：一是关于规划的问题，我已在风度翩翩的关于“蓝天豪庭地下牢房事件结果猜想”帖中说了，不再重复；二是关于产权的问题，首先我们先来看看地下汽车停车位的问题，自行车停车位的问题稍后再说，我们与开发商签订的合同补充协议中是这样约定的“本项目的停车库、停车位、会所的产权属于出卖人所有，买受人如需使用须向出卖人另行购买或租用。”我觉得这样的约定与现行的法律是有冲突的。理由如下：住宅小区地下停车位（库）是指开发商利用地下空间而建造的停车位。地下停车位可分为人防工程所设的停车位和非人防工程的地下停车位。首先，对于非人防工程的地下停车位，因为其位于住宅小区内，并非公共停车场，其功能是为小区业主存放车辆，其修建是基于开发商负有的向业主或物业使用人提供停车位的义务。我国对于地下停车位的法律明确最初是由《物权法》规定，其第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十四条也是开发商认为具有产权的重要法律依据，事实是这样的吗？要确认地下停车位的权利归属, 首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性, 即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确, 与其上的房间有墙壁相隔, 已成为与住房相区别的、独立的特定物, 可以成为单独所有权的客体。然而, 结合我国房地产市场的实践来看, 如果一概地赋予地下停车位以单独所有权( 即相当于专有部分的所有权) , 亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话, 会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额，也就是说我们蓝天豪庭所有的土地都被我们购房的业主分摊掉了的。根据我国“房地不分离”的原则, 没有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在转移登记时, 其不能取得房地产权证, 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。另外, 由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上, 不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。试想一下，开发商既没有土地使用权，又没有确切的证据证明建造地下停车位的钱没有计入开发成本分摊到各个购房人身上，事实上开发商在蓝天豪庭是狠赚了一笔的，其取得的土地是2005年，拿地成本非常低，实际开发建设是2008年，且不说违反了《城市房地产管理法》有关两年未开发的规定，其后在销售时更是分几期销售，一期比一期贵，因此，建造地下车位的成本早就分摊到全体业主身上了，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款，该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有, 开发商或物业公司是无权擅自处分的。此外还有一个重要的事实，现在还没有哪个地下汽车停车位可以办到产权的。其次，对于人防工程所设的停车位问题，其一，人防工程是按要求必须修建的，其功能是备战防范可能的空袭等战争灾难。如果该工程建在小区地下，其主要的避难者应是小区居民。也就是说，这类人防工程是为小区居民服务的。其二，这类人防工程是要求开发商必须建造的，其成本应纳入商品房总成本，且实际上也的确如此。所以，这类人防工程应属于建筑物区分所有权中的共有部分，应属全体业主共有。
地下汽车停车位尚且如此，再看我们现在更有争议的自行车停车位，即现在的地下“牢笼”问题，开发商擅自搭建据为己有更是于法无据，首先，我们与开发商签订的商品房买卖合同第3条明确“地下1层”，那这个1层是指的地下汽车停车位层还是地下自行车停车位层？从现状看，开发商已经在卖地下汽车停车位了，大家也默认了，那么地下的自行车停车位就完全应该属于全体业主共有的公用设施。其次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”我们的自行车停车位层就符合该条的内容。最后，《物权法》第七十四条的有关规定仅是对汽车位、汽车库，没有对自行车位作出规定，开发商并不能依据《物权法》以及与我们签订的合同补充协议来对停放自行车一层主张权利。

蜂蜜绿茶

分析的真好[s:541]

君山

说的好,我们蓝天需要更多象你这样既专业又热心的邻居.谢谢你了.

玲珑贝贝

说的真好！！！

小言

说的好！！！法律专家！！！

金色家园

说的有理有据，谢谢。

蓝天碧云

分析的非常正确。
这就是我为什么一直坚持不买地下车位的原因。原本想只要今后能租用也就不去和开发商太过于较真了，给开发商租金和给物业租金都是给，但如果开发商只售不租或者租金不合理那就有必要和他们论论产权问题了，所以开发商你也不要做得太过分！你要明白，是善良的蓝天人民不在和你多计较，所以你的车位才卖的那么的顺利，你的人防工程才能变相的出售。
关于地下设备层（停放自行车处）的产权问题，开发商主张他们的权利，更是立不住脚的，我们不是不和他们论，而是因时间和精力的问题，先搁置不论，如果你和他纠缠于这个问题之上，那等他把违法建筑都造好了这个问题估计还没论清呢，所以现在的当务之急是先解决违法建筑问题，因为无论产权归属都不影响对违法建筑的拆除。
如果开发商欺人太甚，全然不顾业主的利益，那今后我们真的要好好和他们论一论。

阳光灿烂1978

是的，现在应该主要针对违法建设问题，因为这涉及到行政管理职能，政府职能部门有义务进行查处，否则就是行政不作为，作为弱势群体的业主可以借助政府职能部门查处开发商违法建设，达到维护我们合法权益的目的。