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一、为什么之前就认为73号地拍不高，而且也认为接下来的江阴土地拍卖也很难有大突破？
拍卖前作此判断也一如既往的没有任何数据作为支撑，依据只有一个，就是目前的政策环境。就像目前的政治集权制度最适合中国一样，目前中国的房地产市场不具备完全市场放开的环境，行政手段干预是最适合目前的房地产市场一样。所以，看江阴近期的市场，首先要看目前的政策环境。
目前的环境是：限价、限签、限贷一条龙让房价想涨也涨不了，江阴不可能突破这些政策的束缚，这是约束开发商高价拿地最大的“法宝”。
（一）、限价有效压制了地王的产生。 宏观上中央对房地产市场定位已经非常明确，不允许大涨。江阴亦是，开发商即使高成本拿地，但售价即是被行政限定的。 打个比方讲，原来是投资100万买了一亩地，2年后利润赚20万。投资200万买了一亩地，2年后利润最多限定是40万，利润空间的被限定，这叫限价，但对开发商来讲，利润空间的被锁定，最大的影响了拿地积极性。
二、限签和限贷卡住了开发商的现金流 限价后马上是限签。原来以为只有江阴才限签，从前几天任大炮发表的文章才发现，原来包括帝都也是这样的行政手段，即为了保证新房成交统计数据能符合当下政令，只要价格超出预计统计价格平均水平的，成交的再多，每天也只能网签限定的套数，从而来保证新房统计数据的平稳。只有签订了购房合同，购房者才能贷款。限定合同签订套数，也即限定了开发商现金回流的速度。限签后面是限贷。即使开发商好不容易通过几个月，甚至更长时间，把合同全部签好，银行的放款是限放。
从上面的限价、限签、限贷，从头到尾一条龙服务，并且，明年政策宽松的可能性基本没有，且加息后带来的钱慌只能说明明年的政策更为紧张。 所以，从政策面来看，即使身为富二代的江阴73号地创不了新高，而后面的大体量住宅用地，也不可能创得了新高。
二、接下来的土拍价格不可能再有高潮，那江阴未来房价已可预见。
（一）、地价决定不了房价，但地价却是房价最大的推手。江阴地价难创新高，所以江阴未来房价空间已可预见。
苏锡常范围内的县级市，江阴的经济总量与昆山是称兄道地，或者说仅次于昆山，而胜常熟和张家港。昆山离上海近，房价所以高，我们认了。说常熟离苏州近，所以房价高，我们也认了。但张家港和江阴是同个区域位置的，常熟和张家港的经济体量和人口是不如江阴的，那为什么类似玉兰公馆地段的高层住宅，常熟房价是2万，张家港是1.8万，江阴只有1.2万。
有一个重要原因就是：常熟和张家港在2016年开始拍地，那时国家政策宽松，别说限贷了，那时是银行为了完成放款任务，整天是求着给开发商放款。这二个城市在今年上半年，地价频创新高，这个数据很容易得到，一是打电话问问这二个城市认识的朋友，二是土拍网上可以看到这二个城市近期的土地拍卖价格。
江阴呢，江阴是今年6月推第一块地（城南虹桥公园里东侧），为提高江阴房地产品质，当时设定了较高的入拍门槛，结果仅应拍一次，即被朗诗以楼面价3096元的价格拍得。而当时常熟和张家港的楼面价，高的已突破1万元。也就是说，在今年6月，江阴的房价已和常熟张家港相差了7000元。
那江阴房价要大涨，除非江阴有特别的理由（比如变成省府），否则只有地价创新高，从今年拍卖结果来看，长相漂亮，出身富门的73号也没有混出名堂，那后面城东的63号地、城西的41号地、城南的70地也难出彩。地价又创不了新高，所以江阴的房价在未来不会有新的突破，也就是说，江阴和常熟和张家港的房价，从此相差1万元。而且这个差距，除非上面说到的特别理由，否则不可能被填平。
即使面对富二代的73号地，这次参与竞拍的6家地产商里，最后是本土长江房产和企碧桂园之间展开厮杀，这说明什么，说明国内的其它大地产商对江阴房地产市场的态度。这个信号应该引起关注。
（二）、江阴的房价到底还有多少空间，是买房还是卖房。
中国的房地产市场是极具中国特色的，不像市场，又不像计划经济，是二者完美的结合体。所以这个话题有多操蛋就有多操蛋，或者说纯粹扯蛋，这就像是先有鸡还是先有蛋一样，没有人说的清，认为说的清的，就是自作聪明的混蛋。
即使操蛋，还是想说说自已很不成熟的看法。
1、江阴房价，到明年的10月份，估计就是到顶了，3000元左右的空间。
73号地属江阴城区核心位置，按碧桂园的风格，明年6月基本就要精装上市预售，那这个地的上市价格会是多少？
有几个数据参考：一是周边的房价是多少？南门首府目前市场价在1.5万左右、澄保的市场价在1.2万左右、尚海荟的二手房市场价在1.3万左右、恒大精装房在1.25万左右、玉兰公馆高层1.25万左右。碧桂园楼面价比南门首府高了500元，结合目前的原材料涨价等各种因素，个人认为，明年碧桂园上市价，毛胚不会超过1.6万，精装不会超过1.8万，明年调控包括银行贷款，更紧张，想超过都不现实，给核定这么多，也就只能卖这么多。 碧桂园的这个价格，就是南门区域的屋顶了。
而南门区域是江阴上市楼盘最多，也是对江阴房价产生影响最大的区域，可以预见，江阴其它区域的房价，明年和去年相比，撑S了，也就3000元的空间。
2、买房卖房，当下如何？
一是做不了富二代，就必须去做创一代，江阴房价从此沦落，江阴人要含着眼泪和房价超2万的苏锡常说再见，但还是认为，江阴目前的房地产市场是值得关注的。在这个时候，一是占据稀缺资源的房子，一定还是最好的增值保值品。比如带院子、比如有好学区、比如位于潜力区域、比如别墅和洋房。 二是资产的置换很重要。没有电梯的楼中楼，除非电梯改造，否则没有任何潜力空间。还不如卖了去明年排队买朗诗。老小区等房屋，保值能做到，增值是不现实了，能换新小区就换新小区。
三是江阴的房地产市场未来空间已可预见。明年十月或者后年的上半年，就是顶了。
四是明年的现金很重要，有钱的，明年可以好好选选了。江阴的土地早晚要拍的，虽然错过了最好的时机，但还是要出手的。
五是土地不高，财政收入减少，导致城市建设力度放慢，从而城市经营实力降低。房价不高，民众资产相比常熟和张家港变少，那可期的消费力就会降低，这些都是对江阴未来发展不是好事。或许低房价，对吸引人才会是个利好吧。
向房价超二万的常熟和张家港人民，说再见。
最后，人才和产业才是王道，江阴轨道交通落后3-5年，城市地铁不延伸过来，或者会更被边缘化，也留不住人和吸引不了大产业。房价只能补涨2年。南京江北新区，轨道交通、重大产业集聚，加上南京高校人才集聚。江阴应该着力抓教育，引高校，才能集发内生动力。
祝我们生活的这座城市，更加的美好。
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雷达卡
发表于 2017-12-20 17:02
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