大家好，我是小流，好久不见。大概有2年没写过正儿八经的原创帖了。
这几年一直比较忙，没时间在论坛写东西。今天心血来潮，谈谈我对江阴楼市未来趋势的看法。
免责申明：本文内容都是我个人的预测，你们最好别参考，毕竟房价涨跌向来没人预测得准，我可不想误导任何人。
废话不多说，开始我的表演。
首先，到底是什么决定房价的涨跌。最近很火的年薪1500W经济学大牛曾说过“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，我深以为然。这三点我们逐一解读下：
长期看人口，作为县级市江阴，目前人口已是净流出城市，且流出的普遍是本地高端人口，而流入的外地人口略低端些，也就是说城市总的消费力购买力是下降的，尤其体现在房子这种百万以上的消费品，受影响更大。所以说长期看，我并不看好江阴楼市有多大的升值空间。
中期看土地，江阴市区目前的净地并不多，拆迁力度又不算大，土地供应量严重受限，众所周知越是稀缺的价值越高，这也是2014年底至今江阴楼市逐渐升温的原因所在，现房越来越少，库存量不断下跌，新房供应量不足，价格自然会上涨。但是土拍同样很重要，决定房价的最大因素就是地价，这点一会详聊。
再说说短期看金融，其实这句话应该改成“短期看政策”，比如限购限贷利率调整首付比例等。纵观从九十年代至今，你们知道宏观调控对房价影响最大的是哪一点么？金融政策。只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋，所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。 历年来数次调控的周期普遍是2年左右，2018毫无疑问会延续2017的政策，不会放松，甚至会有进一步收紧的可能性。
继续说土地。南门首府东北角地块对江阴楼市的影响深远。注意了，楼面价7K多，打破了江阴最高记录，但是南门首府6年前的拍地价是6K多，6年时间楼面价涨了几百块，你们觉得是涨了还是跌了？我原本以为这块地至少8K以上，可以冲刺下10K，这样起码能确保江阴房价继续稳中求升。7K多真的太低了，近期江阴的其他地块也很难拍高。
许多人不懂为何常熟张家港房价比江阴贵这么多？常熟张家港是否虚高？江阴是否被低估？江阴会补涨到跟它们一样高吗？
我的回答是，常熟张家港本来就应该比江阴贵。三个原因：
（1）它们离上海更近。别说近的不多，近十公里也是近，更别说远不止10公里
（2）它们是苏州，江阴是无锡。看看苏州房价现在比无锡贵了多少了？所属地级市是谁，影响极大。
（3）它们更宜居，环境更好，基建、道路交通、配套更完善。江阴的GDP是吊打张家港常熟的，我们经济实力更强，却没那么宜居，一座典型的工业城市，各种横行的大卡、各种像被轰炸过的道路。。。
综上，我不认为江阴会补涨到张家港甚至常熟的价位，今后张家港常熟依然会比江阴贵（差距不拉大就不错了），除非上述三个问题能解决至少两个。
思维比较跳跃，想到哪写到哪，等我有空了重新编辑下。下面直接给结论吧。写了半天不写结论就是我在耍流氓了。
一些个人预测：
1、江阴房价未来短中期的走势是横盘，没有任何大涨大跌的可能性。随着货币通膨微涨的可能性倒是有，但幅度极其有限。
2、受制于江阴本身县级市的身份，以及代管江阴的无锡不太给力，结合人口不断流出的预期，长期不看好江阴楼市。
一些个人建议：
1、近期想买房不如明年买，毕竟我说了，房价没有大涨的可能，既然是横盘，不如慢慢看，明年的选择会更多。
2、想卖房最好趁着最近出手，明年市场选择余地大了，二手房不会像今年这么好卖。
3、想买学区房不要碰花园的房子，忠告。哪天划出市中范围了，哭都来不及。
4、江阴的房子，够住就行，刚需、改善都能买，但手里不要留多余的房子。比如你已住进了改善房，前一套就尽快出手。有闲钱的话，尽量去苏州买吧。苏州目前均价也就两万多，园区也就三万多，别觉得贵，潜力依然很大。
先写这么多，想到别的再补充吧
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发表于 2017-12-20 16:23
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