对江阴房地产市场目前的一些肤浅看法

郭靖师弟

一、周边城市房地产市场情况
　　１、大城市开始形成新房和二手房价格倒挂　　
　　前几天，和一位来自南京的朋友聊天，说到南京现在上千人排队抽签买几百户房子，如此火爆背后的原因很简单，现在不止南京，包括我们江阴等地，所有新开发上市的楼盘销售价格，均由行政手段控制（专业术语称为核价），为防止新房价格过高，引起问责，地方政府就出此下策，要求新房的销售价格不得跨过红线，这就造成了二手房已明显高于新房价格，说白了，就是买到即赚到，为了这种抢到即赚到不变成权利部门腐败的温床，一些城市即推出公证抽签选房的方式。
　　这就是所谓的价格倒挂。也是行政手段干劲后对楼市产生的影响，要注意的是，无锡包括我们江阴，从今年开始，也采取了核价制度。我想说的是，无锡也好，江阴也罢，这种核价制度下的新房市场价格，并不能代表房地产市场最真实的情况，而行政手段核价背后会带来二手房价格的报复性反弹。

　　２、与周边同等城市相比，价格明显存在洼地。
　　在2014年以前，江阴的房价是明显高于无锡的，同岗位收入是明显高于常熟的。苏州及下面的常熟、张家港在2016年开始一路狠涨，苏州不了解，常熟是基本翻了一倍。举个例子：江阴玉兰公馆类似地段的高层，常熟售价是2万左右，张家港是1.9万左右，而我们江阴目前是1.25万左右。
   常熟、张家港在2016年和2017年上半年，拍卖地价频频创下历史高点，这极大带动了当地房价，而江阴自2012年以来，城区一直未有土地拍卖。2017年上半年的六月份，这几年的首块土地拍卖，应该说为提高江阴住宅品质付出了较大代价，最后是朗诗以低价拍得南门心脏地带。自6月开始，江阴也未有土地拍卖，受到朗诗低价取地影响，城南房价比较低迷，也辐射到整个江阴。   当我们大江阴开始意识到房价已明显低于周边城市时，无锡的房价开始被重点监控，不幸的是，江阴还没有开始大涨，就被核价了，也开始形成苏锡常的价格洼地。从2016年开始，大批的投资客涌入江阴，分为二种情况：

　　　一、被外地中介机构忽悠来的投资客。主要手法就是中介机构加价销售。比如乡镇5000元房子，中介向投资客进行推销（和外地房价相比之下，认为太便宜了，城市再小也是房子啊），这类机构今年是赚番了，只要成交一户，购房者要向中介交几万至几十万的中介费。这类投资客主要购买的区域是江阴乡镇。注意，这类房子我们江阴人都知道，投资价值不大，少有江阴人自已购买。所以，整天在江阴广告的外地房子，投资一定要谨慎。

      二、自发组团来的零散客户。以常熟、张家港、靖江三个城市为主，自发到江阴来购房的很多。他们只是认为江阴房价和他们自身城市比明显过低，但又不了解江阴各区域的发展，所以他们的投资方向主要是大品牌开发公司开发的。去年就开始了，今年是明显增多。

二、为什么房价高和我们每个人息息相关
　　坚持认为，房价过低是江阴人民资产的整体贬值。你和你常熟同学，在各自城市原来都有一户100平米的房子，现在常熟房价涨到２万了，我们江阴房价１万，你同学资产变成了200万，而我们资产只有100万，活生生的少了１百万。所以，江阴房价过低，个人一直认为城市对消费力的预期会被降低，从而城市面临被边缘化的风险。简单的说，家里有100万存款（房子）的江阴人和家里有1000万存款（房子）的上海人，消费力肯定是不一样的。所以，当周边城市开始疯涨，而江阴房价按兵不动，对江阴不是好事。
     房价涨背后最真实的原因，我认为是二点：     一是印的钱太多。这么多钱，只有去房地产市场。如果一根白菜从10年前的一元涨到了100元，这对民生的影响是极其大的，也会民生埋怨。但如果房子从1万涨到5万，没有人感觉到这是通货朋涨，反而有些兴高采列，你看大家都成为百万富翁了。
     二是，民生保障体系的不稳定。很多人买的房子不是为了居住，而是为了资产的保值和增值，更是为了将来生活的依赖。必尽小孩小学，父母生病，自已保证维持现在的生活质量，这都要钱，而把钱存在银行，估计小孩子也知道目前的情况就是亏损，股市靠不住，银行靠不住，百姓只好买房自救了。

三、房价何时会是尽头
房子是用来住的，不是用来炒的。本届政府也明确。从周边发达地区来看，比如日本和台湾，涨价空间很稳定。稳定房价要一系列的政策支持，比如租售同权，比如保障体系的建全及房产税收的支持。而目前的核价、加大土地供应都是为了一时调控的需要，治标不治本。就像控制学区房的价格根本是教育制度改革一样的道理。但这儿要说的是，政府对未来房价的态度是稳定。而不是打压。大起大落不是任何人希望的。所以，未来房价的趋势是稳定，而不是大起大落。

四、现在怎么办
虽然近期是江阴房价历史最高点，但和周边同等城市比，从大公司来江阴拿地的热情比，我个人盲目乐观的认为，近期是江阴购房年。明年的十月才是历史最高点。但要注意风险，尽量购买占据稀缺资源的，慎碰办公、市场商业体等。不是买所有的房，都会涨。江阴有些区域的房价基本没有变化，甚至不涨反跌。
基本没有变化的房子是：
拆迁安置房和没有学区等题材的老小区，这些房子，2010年江阴房价大涨时，它也没有涨，后来大跌时，它也基本没有变化。
如城东的锦隆、滨江，城西的文富、普惠，还有文定、天鹤等老小区。
另外，你有没有发现，江阴的办公楼和安置房、老小区一样，基本价格没有变化。还有，虽然不是安置房，但房价近年来基本也没有什么变化，如城南的铂邻公馆、翰庭等。
那不涨反跌的房子是什么：内街式商铺。15年前，占据无锡最好的位置的无锡站前步行街商铺，承诺售后包租，并且前几年租金先一次性返回，此商铺在江阴一炮打红。现在这个商铺，空关居多。希望广场也是、月城的所谓的纺织市场也是。
在房价高点时期，购置稀缺性房源，一是潜力大，二是抗跌性强。或学区房、或有院子、或别墅（别墅用地已不批了，碧桂园城南项目是存量土地）、或品质高的小区等。
另外，前天有个朋友和我说，准备卖了居民新村的学区房，去买某拆迁安置房小区下面的店铺。这种反规律的优良资产置换成不良资产，是很不可取的。反过来个人认为才有前途。


时间有限，要吃饭去了，欢迎扔砖。

不容易

流动人口是关键。木有人口如何来人气。

若虚

对于第四点
我深深的认同 ，我江阴老家
08年 买了 102平方，43.5万  装修了，
今年二手房给卖了 69.5万 10年 算上装修 是亏的
有些人抱怨江阴房价贵
7000元左右的额小区
江阴很多 小河 锦隆 文富  等等 等等

天府游子

1 如果我是开发商，我若是备案价格过低，我可以选择搭售车位等手段变相提高整体房价 我可以选择竞价（类似银行放贷竞价 银行一定愿意给利率高的放贷），或者补充协议等等 不卖给你有无数种方式 真的太简单了 ， 外市很多这么做的 没啥实际意义。南京的案例告诉我们的是投机的影响力和权利寻租的空间，若我是管理当局，我觉得这样做不合适，需要监管。

2 我不信有 什么外地人 真买江阴乡镇  真有的话 那么就类似  什么广西北海，山东乳山  大街小巷的广告 不知道还有谁有印象，买的人如何了？  外地人买江阴乡镇大致如此吧

  我见过的外市在江阴买房的外地人 有 上海知青返回置业，在苏锡常的 老江阴人的 寻根，靖江人买江阴学区房（因为靖江学区房也这样）置业，外来有技术能力的产业工人置业   抱团炒房 貌似从来没有 售楼处也没有看的出来

3 到底别墅稀缺两说，稍大一点城市，别墅可不真是什么稀缺资源，别墅购买的门槛太高了，维护成本高，变现难度差， 其实不是紧俏商品 。江阴城乡各个乡镇 空置别墅很多的，小城市更加不是了，别墅是可以建设的，不允许建设只是容积率不达标的纯别墅小区

4 第四点说的很棒，买房乘早 买自己力所能及最市中心的 。

天使在人间

都是被忽悠来的；江阴房价从此腾飞

赛宁

出文必是好文。

图坦卡蒙

申港的中节能翎航城就是外地炒房团团购的，该房产信息在昆山房产网至今还能查到，昆山房产网扮演了中介角色

爱家安家

一，江阴房价是遍地开花：各乡镇街道都有企业，部分人就近购房，就造成部分乡镇街道房价接近或者超过市区房价。

二，江阴确有外地投资客到江阴来购房，造成市场的泡沫。

三，由于实体经济的事宜或非江阴人老家开发的因素，江阴外来人口确实是在流失。房子数量增多，人口数量减少，房价。。。。。

由于政策是  稳增长  而非打压房价   和金融货币的通货膨胀，房价长时间来看，肯定是涨。

爱家安家

   80年代初，江阴要塞开发的小河新村，70平方左右，开票价在8000元左右一套房，承诺10后，全额退款，事实也是退了。在当时年代，乡

下自建二上二下，同样只需要这么多。  这么多年下来，小河新村市场流通价格应该在35万以上。

2012

赛宁 发表于 2017-11-21 13:45
出文必是好文。

错别字也很多，玩笑。