有感而发，扯谈下江阴房地产

一碗炖蛋

基本规律：马克思经济学认为商品价值决定价格，供需关系影响价格。几百年后的如今，后人应该有更深的理解：一般可重复规模化生产的商品基本适用这句话。但是用于房地产（地段位置资源不可重复且有限），我认为这句话应该这么说：供需关系决定房产价值，房产价值决定房产价格。供需关系即有效供给量和有效需求量的平衡。国家耕地红线，政府卖地策略，政府建设规划（比如我们江阴的城建规划其实增加了供给量，初始框架拉太大；还有比如农村自建房政策，）等都会影响有效供给量；而<购房回报>城市资源拥有情况（比如城市等级，城市规模，城市拥有的教育资源，商业资源，产业情况工作机会，资源集中度等，），<购房成本>城市居民收入情况（这里的收入不能只算工作收入，并且还要看收入分布情况)，<购房成本>银行信贷政策，限购政策等。

重点来了：
（我不是学经济的，胡扯大家请谅解）应该有这么一个经济模型：一旦供需有轻微失衡趋势，比如需求轻微大于供给，其它条件都不变，那么房价就会开始轻微上涨，而供需状况和房价上涨趋势，增加了房产的资产收益预期（任何资产的价值取决于资产收益），进一步增加需求量，需求量增加进一步提升房价，进一步提升房产资产收益预期，再进一步增加需求量，这是一个加速循环，供需关系开始加速失衡，房价加速上涨。这个循环的自然加速度我认为是比较缓慢的，可以通过调节供给量控制的。但如果这个循环过程中，资金成本很低，资金大规模进入，会极大地加速这个循环，房价会飞涨，最后形成的就是泡沫，泡沫膨胀到极致，就破了。所以在泡沫膨胀到一定程度，国家就要遏制，避免泡沫破灭产生破坏性影响。在经过几年时间后，房地产的发展（2000年以后我们国家的房地产其实一直是处于高速发展的阶段，这是正常的社会需求）和货币的贬值情况（这也是最近十几年房产价格飙升的重要因素）抵消了泡沫的产生的价格虚高情况，政府又嫌房地产发展慢了，放开金融政策，新一轮房价飞涨开始。所以我们的房地产它的上涨，不是平稳上涨，它是飞涨-停滞-飞涨-停滞-飞涨..这样阶段性的上涨的。但总的上涨曲线，我认为是符合社会正常发展水平的（考虑城镇化进程，货币贬值，等各种情况）。
在这其中，各个城市之间的房价拉开差距，我觉得是由国家规划布局（最近十几年国进民退，资源集中度在上升，导致城市等级差异拉开，比如可以了解下天津最近几年的发展）,城镇化进程，城市定位，产业结构等因素决定的。

终于要发表下对江阴房价的看法了：
1，江阴房价处于低点，在周边是价格洼地，这点确定。
2，江阴房价现在在涨，今后5年内一直会涨。江阴现在房价的上涨主要是供需关系决定的，目前暂时还算供需平衡，但新增供给量少，可预期今后几年内供给小于需求。
3，最近2年内江阴房价不会飞涨。这是由当前银行信贷政策决定的，没有廉价资金的注入，房价加速循环转不快的。
4，江阴房价飞涨的节点在于银行信贷政策，我估计在2019-2021年间。可以说，江阴房产的价格，条件都具备（价格洼地价格低点，供需关系），只欠东风（廉价资金注入）。

那么买房时机：
有钱就买，一定要在银行信贷政策放开前或者刚放开的时候。

发表一些浅见，请大家指教拉。

大眼鱼趴趴

不要谈房产价格，一谈就错，因为房产的价格取决于某某的无耻程度，与其他的都无关.

一碗炖蛋

要理解，某某也有压力，心里也苦的。

感谢每一天

个人浅见，现在中央的思路是稳定房价去库存，同时控制房价不飞涨，使得金融风险可控。
江阴房价相对于周边是稍微便宜一些，但库存房子还是很多，期待改善型购买慢慢去库存吧。高铁项目落实后，会吸引外来炒房族，江阴房价可能会涨一波
  

添翼虎

我始终认为房价属于政策市，有一双大手在操作，什么库存量什么现金流，都是一根根线而已。

一切，只需要信手拈来而已！

zjg365

添翼虎 发表于 2017-6-15 13:43
我始终认为房价属于政策市，有一双大手在操作，什么库存量什么现金流，都是一根根线而已。

一切，只需要 ...

版主看涨还是看跌？流冰魄版主是看涨

添翼虎

zjg365 发表于 2017-6-15 15:40
版主看涨还是看跌？流冰魄版主是看涨

江阴，阶段内看涨

一碗炖蛋

thoracic 发表于 2017-6-15 16:13
房产税出来，再看看

房产税出不来的。
时间上，2000年初就已经开始研究房产税了，但一直没什么动静。
法理上，房产税和土地出让金冲突，我们是国有土地，征税对象应该是国家。而土地国有这个涉及到社会主义根本，没有变动的可能性，除非。。
从社会稳定来说，即使开征房产税，也会是隔靴搔痒型的，正儿八经想国外那样征房产税，对房地产市场结构是一个彻底破坏重建。社会稳定不允许啊。

感谢每一天

一碗炖蛋 发表于 2017-6-15 19:11
房产税出不来的。
时间上，2000年初就已经开始研究房产税了，但一直没什么动静。
法理上，房产税和土地出 ...

    这个论点，楼主你可能就错啦！
    现在连房产证都已经改名为不动产税，政府在有条不紊，一步步地布棋。否则，土地资源总有用完的一天，用什么来弥补这个大缺口呢？
     至于你所言：“房产税和土地出让金冲突，我们是国有土地，征税对象应该是国家。而土地国有这个涉及到社会主义根本，没有变动的可能性”----------以后开征的话，不会说是房产税，而是不动产税，与土地国有的国策不冲突。
     当然，税率会比美国等国家要低一些的，
     房地产的推出是大概率事件，拭目以待吧

女儿国

感谢每一天 发表于 2017-6-16 22:15
这个论点，楼主你可能就错啦！
    现在连房产证都已经改名为不动产税，政府在有条不紊，一步步地布 ...

我信你