2013年12月15日圣廷苑业委、楼道代表与泓安物业联席会议纪要

添翼虎

时间：2013年12月15日19:00
地点：圣廷苑业委会办公室
主题：圣廷苑业委会与泓安物业就相关问题进行沟通
出席：圣廷苑业委会、泓安物业、楼道代表、热心业主

添翼虎

本次联席会议的主要议题有:

1、由泓安物业汇报近期工作，对目前圣廷苑工作总结及展望；

2、楼道代表对物业的总结和设想发表看法及建议；

3、由业委会汇报《中奥物业撤离交接遗留问题会议纪要》，对由房管局、泓佳置业、中奥物业、泓安物业、圣廷苑业委会、澄江街道物管中心、望江社区等七方召开的协调会上达成的会议纪要向全体楼道代表作说明。

4、听取楼道代表对业委会的建议，为2014年的工作早作谋划。业委会公开各项财务明细，明确“业委会全体委员不带任何私利、只求为全体业主服务”的执政理念。

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第一个议题，由泓安物业叶厚文经理就八个月来的工作作一个总结，就目前的经营状况向全体业委会及楼道代表汇报。

一、前阶段物业工作汇报：
1、在业委会、泓安物业及全体业主的努力下，圣廷苑正从“元气大伤”中慢慢恢复至秩序井然。物业主要的工作重点有：

①着手解决小区内的脏乱差现象。
一度小区内管道改动、堵塞现象严重、污水随意排放等现象很严重，尤其是8、41、43、45、56、57、58、59、73单元附近尤其严重，甚至有业主随意高空抛物等现象，通过保洁人员的高密度清理、工程部人员的维修改造，管道回复畅通、污水得到遏制。但，还是希望业主全力配合，杜绝我行我素现象。

②集中力量确保小区内设施设备正常运行。
泓安物业采用多种管理、摸排、维修处理等方式，对园区内照明系统进行了LED、时控等改造，业主反映良好；智能化道闸进行了新旧系统的兼容工作并在重要部位新增设备，以保持系统基本稳定；设施设备遗留问题的处理已经达成共识并在社区、房管局等的共同见证下达成整改协议，诸如二期的架空层涂料、消防系统的维修改造等已经付诸实施。
在应对设施设备突发故障方面，强调落实日常保养巡查制度。比如前阵子二期高压配电房的突发故障，查实原因是因为老鼠干扰窜弧所致，物业积极与供电局配合，对配电房实施预试实验后在较短时间内恢复供电供水。

③全力配合业委会各项决议得以顺利实施。
各项遗留问题的整改经过反复多次的沟通后，已经提上议事日程安排，小区车位停车秩序大为改观，环境质量不断得到有效改善。

④强化内部管理，努力提高物业管理水平
物业在积极寻求解决圣廷苑遗留问题处理途径同时，就如何提高从业人员的服务水平不断总结。定期组织相关人员检查考核项目工作人员工作情况，对不合格项责令限期整改并记录在案，形成一套完整的考核体系。实施三标管理体系，确保公司内部管理规范化、科学化、市场化。

添翼虎

2、圣廷苑目前经营现状
①截止到12月中旬，物业费收缴1076户，收缴率为61%。其中有100户是由中奥物业转过来。
②未年度计提情况下，车位管理费收缴20余万元，露天车位服务费65万元。
③自5月1日起，共收取公共广告费10余万元，露天车位服务费自8月1日起一年期限内，共收取65万元，合计两项75万元。
④圣廷苑项目，截止10月底，支出192万元，物业费及车位费实际收入172万元。

添翼虎

二、物业工作中的实际困难
1、遗留问题处理进度缓慢，诱发业主同物业之间的矛盾升级；
2、项目成本压力大，业主缴纳物业费积极性不高；
3、物业服务费标准偏低，不利于品质提升；
4、处理物业矛盾纠纷时，物业处于弱势地位。


三、下阶段工作方向
1、密切关注遗留问题整改进度的督促；
2、强化公司内部管理体系；
3、外包业务单位的规范化管理；
4、提高物业服务费收缴率，确保物业工作正常开展；
5、加大消防安全管理；
6、配合公司及业委会各项决议顺利实施；
7、加强社区文化建设，拓展管理思路。

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唐文清，泓安物业的一把手，在泓安接手圣廷苑的决策上，起了举足轻重的作用。

会上，他感慨道，泓安物业准备接受圣廷苑时候已经做过充分的风险评估，更多的是代表了一种责任，一种法尔胜老董事长周建松推崇的“企业公民”理念。尤其在资金垫支一块，尽管困难很多，一路走过来，得到了各个合作单位的积极配合，像电梯维保、绿化保洁等。

泓安物业深感责任重大，在未来的2014年，继续大力支持公司层面上的工作，积极协调，寻求解决历史遗留问题，会一如既往给予圣廷苑更多的倾斜和支持。

添翼虎

楼道代表沈阿姨，快人快语，在泓安物业介绍完工作情况及下一步展望后，第一时间发表了自己的一个看法。
首先，她和她的单元邻居们对泓安物业表示基本满意，只是有个细节要请物业经理注意：保安上班时间看手机时间过长过多，希望上下班高峰期尽量不要捧着个手机，给进出的业主一种很不负责任的感觉，最近西大门来了个小伙子，工作不错，见到年纪大的都会主动问好，给人的感觉回到了最初的中奥。

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楼道代表开始纷纷发言，对圣廷苑泓安物业的一些工作提出了意见，综合如下：

1、对比中奥物业，泓安目前的工作基本上是得到业主认可的，希望内部多抓潜力，一些面上的事情多花点力气和精力做好，把业绩做出来，才能有更好的口碑。

2、保安巡逻工作未见落实，业主普遍对小广告进小区有意见，这也从另一方面说明了保安工作并未真正全部落实；河边的一些木制品由于年久失修，有很大的危险隐患，希望物业重视问题。

3、像16单元西面墙角的水问题，由来已久，需要彻底进行整修。一期很多电梯门厅的大理石都已经掉落，需要集中处理。有业主反应19单元门前的大树过高，希望剪枝处理或者想办法解决光照。

4、有业主代表反应，电动车的充电插座问题，有时候甚至投币三元才能充一次电，诸如此类的细节还需要物业多从点开始着手。

5、有代表提出，目前二期三期的涂料粉刷工作已经快收尾，一期的粉刷几时开始？尽管一期不在保修范围内了，但总要有一个处理方法。

6、最后一排，因为有港务局堆场在，很多业主的窗外都需要清洁一下，此事如何处理，如何协调，也希望业委会和物业尽快有个办法。

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73单元业主代表黄老先生，对物业目前的工作状态表示肯定，他说，物业做了大量的工作，业主也都表示相对满意。希望物业以此为契机，加大自身修炼，将工作中的细节处理得更完善。刚才物业叶经理提到73单元有高空抛物现象，回去后就要每家每户走访一下，交代杜绝此类问题的出现。
楼道代表也要有更多的主人翁精神，对自身的要求也要有别于一般业主。树立高姿态，多为业主谋福利。
物业也要从细节中多学习，比如前面说过的高压配电房遭鼠患的事情，就说明除四害工作没有完全落地。

时值年底，盗抢事件又会呈现高压态势，希望物业尽快完善夜间巡逻机制，给业主创造一个安全的生活环境。

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圣廷苑业委会委员也逐一发表了意见。

胡为良，我们的教练，基本上现在已经成为一个物业方面的百事通了。他表示，物业目前正逐步进入角色，绿化保洁、电梯维保工作都是相对稳定。至于收缴物业费，也是需要物业多花心思，多做实事。

刘双海委员说道，进入业委会后感受很大，尤其是物业更替时期，目前泓安工作已经渐入佳境，二期三期的粉刷工作是一项很得民心的工程，至于动用吊臂车等来处理，不是泓安物业是断不会实现的。由此可见，当初代表们一致推选泓安物业是有道理有眼光的。有些小细节，泓安还需要多动脑子，比如建议山地车等应该自行室内保管，否则很容易发生丢失事件，会牵扯物业此方面的精力。

陈晨阳主任也谈到企业文化建设，尤其是法尔胜本身自己的企业文化就非常出彩，希望2014年注重体育文化活动年，把小区建设有序后要提至另外一个高度，明年希望躲在活动上做一些策划，丰富业主们的文化生活，做好常规管理同时进行更好的小区文化建设。

唐文清表示，代表们今天提的一些细节性问题，会后将交予物业项目经理进行处理，方法总比困难多。他要求物业要多注重方式方法，按照时间节点有序推进各项建设。