[案例]一小区新物业因纠纷起诉业主，法院判定：业委会越权聘物业无效

江南小雨

小区成立业委会后“罢免”了前期物业公司，并选聘了新的物业公司。然而新物业干了一年左右，就因为物业费缴纳问题和业主产生纠纷，并将业主告上法庭。被起诉的业主表示，当初业委会选聘物业时没有经过半数以上业主同意，新物业根本无权来管理小区。法院经审判认为，该物业入驻小区的程序的确不完善，业委会和其签署的合同也是无效的。
　　拖欠物业费双方上法庭

　　案件的起因是从一场物业费拖欠纠纷引起的——位于市中区的济南某物业公司前不久将小区的一业主告上法庭，诉称：自己作为小区的物业管理企业，为该小区提供全方面的物业服务。该小区一业主周先生与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定业主应当按照1.23元每月每平方米的标准向物业公司缴纳物业服务费。然而，业主周先生从签订合同开始一年多时间从没有缴纳物业服务费，虽经物业公司多次催要，周先生拒不缴纳。所以物业起诉周先生按合同约定缴纳费用。
　　然而，面对物业的起诉，周先生称，物业公司服务有瑕疵，未按《物业服务合同》全面履行义务，小区所有业主的电表在业主不知情的情况下，被他人更换，而物业却视而不见，不履行自己的看护义务，也没有及时通知业主。导致部分业主家中多日断电。此外，物业公司对本小区电梯不及时进行维护和修理，使小区电梯经常损坏停运，有时长达一月之久，给小区业主的生活、工作等各方面造成极大损失和不便。在周先生看来，物业极不称职，这让他缴纳物业费感觉很吃亏。

　　选聘物业程序违法业主称合同无效

　　在双方的物业费纠纷，不满意物业服务其实只是周先生拒绝交纳物业费的表面原因，更为关键的是，周先生指出——物业公司其实是“非法”的！
　　法庭上，周先生指出，物业所诉自己依据的是其与小区业主委员会签订的物业服务合同，然而依据《物权法》第76条的规定，周先生认为业委会与物业公司所签订的《物业服务合同》程序违法，是无效合同。原来当时小区业主委员会向全体业主发出通告一份，内容为在选聘物业服务企业的工作中，经济南市市中区房管局物业科指导，对现有选票由居委会监督进行统计，共发放选票840张，收回仅仅53张。周先生认为，选定物业按法律规定必须有半数以上业主同意，显然目前的物业公司的通过票数少于半数业主，所以是无效的。

　　法院认定物业选定程序违规，无效！

　　日前，此案经济南市中法院审理认为，根据我国《物权法》相关规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主委员会作为业主会议的执行机构，可以根据业主大会议事规则以及业主会议的授权，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　其中，《物权法》　还规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，物业公司与小区业主委员会所签订的《物业服务合同》的程序及所得票数，显然不符合上述规定，业主委员会在未得到广大业主的授权或同意的情况下，无权代业主与物业服务企业签订《物业服务合同》，所以《物业服务合同》因为违反法律强制性规定而无效。本版撰稿记者李世武

帅不是错

香樟业委会委员熟视无睹么

renault

有人喜欢自愉自乐

江南小雨

转发这个案例，只是想表达一下个人观点：业委此次选聘新物业并不符合法律规定，做法是欠妥当的。
但事已至此，我只希望现在的湖港物业能把小区搞搞好，以此得到业主的认可，挽回业主对业委的信任。
另外，业委与业主之间还是要加强沟通，集体失声只会增加猜疑和不信任。

renault

个人观点：如果业委会选聘物业的程序存在瑕疵，那每个业主都有权利请求人民法院裁定《物业服务合同》无效，从上面的案例可知，裁定无效的可能性非常大，无法律效力的《物业服务合同》，合同各方又怎么能很好去执行呢。建议业委会补救该程序上的瑕疵。

岁月如歌

希望业委会按法定程序弥补，否则后患无穷。

帅不是错

就是

renault

休眠中，请勿扰！

约在冬季

江南小雨 发表于 2013-8-3 21:24
转发这个案例，只是想表达一下个人观点：业委此次选聘新物业并不符合法律规定，做法是欠妥当的。
但事已至 ...

赞同！新物业应该拿出点诚意来了，好好的管起来了，现在小区的保洁、保安、车位、绿化都不到位。小区的草地完全毁了，好多的树也濒临枯死的境地，赶紧去浇浇水，管理一下。

帅不是错

哎，无语个