上海外滩将推史上最贵地王群 土地总价超5000亿

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　核心提示：上海外滩金融集聚带面积2.6平方公里，整个区域土地价值将超过5000亿，将给上海乃至整个中国的土地市场和房地产市场带来怎样的冲击？

　　
　　中国内地最贵的可供应土地在哪里？上海外滩。如今，这个地王成群区域的土地闸门正在徐徐打开。

　　11月30日，曾经创下国内土地单价记录的黄浦区163街坊地块“二次出让”信息发布会如期举行。据出让方透露的价格信息，该地块出让的楼板价将在4万元/平方米以上；与此同时，上海外滩国际金融服务中心8－1地块也已正式推出，“预申请报价不得低于90亿元”。

　　12月1日，本报从上海市黄浦区规划和土地管理局了解到，“外滩金融集聚带已经正式进入土地推介出让阶段，163地块和8－1地块是这个区域最先推出的两幅土地。”

　　业内已经充分感受到了外滩金融集聚带土地开闸带来的“地王气息”：163地块将成为中国内地单价地王，而8－1地块也已基本锁定中国内地的总价地王。头两块地牛刀小试，外滩金融集聚带就已获得两顶“桂冠”。

　　一位参加了上述土地信息发布会的知名地产商人士大致估算，外滩金融集聚带面积2.6平方公里，以该区域相对非核心位置的163地块每平方米土地20万元出让底价测算，整个区域的土地价值将超过5000亿元。

　　黄浦区规土局有关人士告诉本报，外滩金融集聚带的土地将在“十二五”期间基本完成出让，十年基本建成。

　　这个中国土地出让史上迄今最贵的土地盛宴，将给上海乃至整个中国土地市场和房地产市场带来怎样的冲击，没有现成的案例可供预测。

　　地王成群

　　从已经进入出让程序的“准单价地王”163地块和“准总价地王”8－1地块，可以窥见外滩金融集聚带在土地层面的巨大冲击力。

　　黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端，占地面积13709平方米，容积率低于4.8，总建筑面积达到65803.2平方米，土地性质为商业、办公、金融保险等综合用地。这块业内耳熟能详的宝地，曾在2007年拍出了44亿总价、6.7万元/平方米楼面地价，但次年被退回，命运多舛。即便出让方在11月30日信息会上透露的估价约26亿―30亿元有所缩水，但二次出让其全国单价地王的地位丝毫没有动摇。

　　和第一次比较失败的出让相比，一个值得注意的细节变化是，163地块此次是作为整个外滩金融集聚带中的首幅土地推出的，而两年前则没有这样的身份。黄浦区规土局有关人士证实，该地块今后的开发和物业经营等各方面，也将享受整个区域的照顾政策。

　　首次露面的8－1地块，超高的总价令其更显神秘。资料显示，外滩国际金融服务中心（8－1）地块位于老外滩南端的中山东二路东门路，总用地面积约5．73万平方米，除部门公共配套外，规划为商业、金融、办公、文化综合用地，地块总建筑面积达37万平方米。

　　据11月中旬土地出让方在地块信息发布会上披露的预计底价在90亿—100亿元，预申请报价则不得低于90亿元，如此起拍楼板价也超过3万元／平方米。地块将于今年12月中旬正式公告推出，明年1月前后招投标。

　　“推出这两幅土地，其中一幅还是业内比较熟悉的老面孔，政府方面显然有比较明显对市场的试探意图。”据一位接近政府层面的知情人士透露。

　　这一说法，本报记者以投资者身份从黄浦区规土局方面也得到了相应证实。该局人士透露，在近半年内，外滩金融集聚区正式推出的土地仅这两幅，但同时在运作推出的地块众多，包括计划明年将推出的新和平地块、596地块，明后年内将推出的复兴地块、董家渡13及15号地块。

　　上述知情人士指出，其中董家渡两幅地块体量更大，而随着整个外滩区域交通市政配套逐步完善，地块也将进一步增值，可以说，这里即将出让的每一幅地块都是“地王级别”的。

　　与地王地块出让“配套”的自然是地产大鳄云集。本报记者了解到，仅在8－1地块的信息发布会现场，就有包括新鸿基、和黄、仁恒、丽丰控股、上海置业、爱美高、绿地、复地等海内外的巨头亮相。

　　外滩源“升级版”？

　　“为什么地王成群？除了极具历史底蕴的外滩具有绝版地段和稀缺性外，上海两个中心地位确立，打开了外滩金融集聚带未来发展的广阔空间。”沪上某知名土地研究机构分析师简单概括。

　　据上海市黄浦区区长周伟对外的描述，外滩金融集聚带主要由两部分组成，第一部分是原上海CBD地区的重要组成部分外滩金融街；第二部分是现在称为“南外滩”的新开河到南浦大桥之间的沿黄浦江地带。整个区域沿黄浦江沿江岸线4.8公里长、面积2.6平方公里。

　　多位上海政府层面的知情人士告诉本报记者，黄浦江边，尤其是浦西老外滩区域，早在2005年时，就已经形成了浦西外滩沿岸分三段不同风格的开发战略。

　　而在许多人眼中，如今的外滩金融集聚带很大程度上就是外滩源的“升级版”。

　　当年以吸引国际大鳄为目标之一的外滩源项目，举世瞩目，但由于种种原因，进展缓慢，其中一大阻碍就出在土地环节。

　　本报从黄浦区规土局获悉，外滩源属于外滩金融集聚带的一部分，协同开发。全新出炉的外滩开发计划，如何避免重蹈外滩源覆辙？有关部门做了周密的准备。

　　10月底，作为外滩金融集聚带的总体发展商——上海外滩投资开发（集团）有限公司正式揭牌，标志着集聚带进入实质化运作阶段。据了解，公司注册资金10.1亿元，创下了上海区属国企迄今注册资金之最，属于政府型投资公司，下有上海新黄浦（集团）有限责任公司、黄浦区土地发展公司、外滩一体化公司等全资子公司，净资产22亿元。该公司董事长周海鹰对外表示，目前制约外滩金融集聚带发展的主要瓶颈，仍是土地稀缺所导致的高品质商办楼宇不足，首要任务就是土地储备。

　　“对市场的冲击不可避免”

　　为了避免这些黄金地块出让再遇波折，外滩土地出让首先在土地出让模式上打破了常规。

　　据了解，163地块和8－1地块都将采取“先招后拍”的新规则，首次实行预申请制度。“所有的土地都将在完成拆迁等相关前期运作后，以"熟地"状态出让，避免因拆迁等问题导致出让后交地、开发的延误。”黄浦区规土局相关咨询部门人士表示。

　　外滩金融集聚区出让的所有土地均为商用性质，没有住宅用地。易居中国分析师薛建雄指出，“这些土地的出让，将在多年没有太多波澜的上海商用土地市场掀起巨浪，对周边区域甚至整个上海的影响都将逐步显现。虽然没有住宅土地直接供应，但其周边区域的宅地市场无法避免冲击。”

　　随着近两年外滩金融集聚带曝光，周边区域住宅楼盘早已借势展开了重点炒作。而集聚带本身的物业供应带来的直接冲击，可能更为庞大。目前，黄浦区已在老外滩南部拓展出近2平方公里的区域，有望新增150万—180万平方米楼宇面积，硬件建设投资将达750亿元—900亿元，该区域高档商办物业的市价已经接近10万元/平方米的水平