“诚意金”从恐慌消费中牟利 楼市圈钱陋习泛起

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“20万元抵40万元。”北京东四环某高档楼盘的销售人员说，购房者向开发商指定的银行账户存进20万元诚意金,在开盘后即可冲抵房款40万元。

　　所谓诚意金，并非作为合同履行担保的定金，只是购房人向开发商先行交纳的一笔动辄数万元的钱款，用以获得住房的优先购买资格。

　　在现实中，诚意金有时只是表达了购房人单方面的诚意，一些开发商并不受诚意金所应体现的诚意制约。

　　楼市爆发式的增长不仅带来了经济的回暖，也带来了经济泡沫和恐慌性消费的人群。在这一趋势的带动下，楼市的供求关系再次趋于紧张，以“诚意金”为代表的楼市圈钱陋习又一次沉渣泛起。

　　灰色的套利空间

　　在楼市一房难求的时候，充满了利诱色彩的“诚意金”不仅重现江湖，而且花样翻新。除“20万元抵40万元”这种诚意金方式外，当下流行的圈钱方式还包括：

　　买房先办VIP卡。某楼盘对外的宣传材料中显示，本月底预交10万意向金购买VIP卡，可以优先选房并享9.8折优惠；

　　限定银行存款排号。北京南二环的中信城二期在没有预售许可证的情况下，排号客户就需以自己的名义向中信银行或民生银行存入30万元或10万元现金后，成为银行的VIP客户,同时也获得中信城项目的VIP金卡,可参与今后中信城二期产品认购,选到房后还可在总价上获得相应的优惠；

　　直接交排号费。比如此前被央视曝光的燕郊上上城。

　　这是一项危险但又刺激的圈钱游戏。说危险，是因为这是法律的灰色地带，不仅不合理，而且可能违法违规。北京市住建委执法大队就明确表示，任何在取得预售许可证之前的销售性质行为，包括但不限于收取诚意金、限定帐户存款排号等行为，均属违反《城市商品房预售管理办法》。

　　说刺激，是因为不当得利的诱惑实在难以拒绝。前述东四环高档楼盘的销售员介绍，该楼盘“排号”的购房者已经接近1000人；记者查询北京市房地产交易管理网得知，该项目一期可售房源不足150套。

　　不足150套的可售房源，在未销售以前，就可以无息占用购房者的诚意存款2亿元！仅仅考虑利息收益，3个月的资金占用就可以获利近百万。更不用提诚意金锁定的用户还具有扎堆效应，可以为项目的销售火上浇油。

　　记者了解到，与定金不同，诚意金或者其变种(如诚意存款或者订金)既不锁定价格，也不锁定户型，甚至不明确交易时间。交诚意金时房屋的价格，并不一定就是成交时房屋的价格，而期限通常超过3个多月，多的达半年甚至一年，所以成交的价格理论上说肯定比交诚意金时高。这使开发商掌握了销售的主动权，使之可以恣意妄为。

　　北京市君永律师事务所律师尹富强认为，在银行层面，募集的资金无法得到专款专用的有效监控，开发商拆东墙补西墙会导致延期开工或无法按时交房，购房者的权益将受到严重损害。

　　更为严重的是，巨额资金若因无法得到监管而流入股市一级市场，还会加速股市的泡沫。

　　从恐慌消费中牟利

　　“开发商自己在那演戏，如果没人捧场这个戏是没法演的。”某大型房地产公司的销售总监一语道破开发商变相圈钱的底气：恐慌性购房心态和银行的怂恿。

　　“银行加入了这场最新的圈钱游戏，才使得诚意金看上去"更有诚意"。”某银行人士告诉记者。

　　银行内部人士透露，银行会跟开发商达成协议，一般诚意金存款的时间不会少于三个月，且仅以活期利率支付利息。“银行也是在铤而走险，因为如果大量购房者在限定期限内将诚意金取走，后果将失控。”他说。

　　对于银行为何甘当幕后推手，银行内部人士指出，宽松的货币政策下银行放出了天量信贷，下半年开始，有些中小银行的存贷比更已经超标，按照央行的规定商业银行最高的存贷比例应为75%，因此增加存款就成为当务之急。

　　银行内部人士更是透露，招揽存款只是第一步，第二步是跟进服务，把潜在购房客户吸纳为存款客户和理财客户。

　　除银行外，购房者也成为了开发商圈钱的推手。上述销售总监用“一个愿打，一个愿挨”形容当下开发商与购房者的关系。他认为，目前过低的供应量、房价上涨的预期及通货膨胀预期加剧了购房者的恐慌心态，才使得圈钱者有机可乘。

　　研究机构的数据显示，北京楼市未来的供应量并不乐观。亚豪房地产顾问机构预计12月份北京仅有35个项目进入市场，其中纯新盘项目仅为11个,其他项目均是老项目后期加推新房源。一组来自北京房地产交易管理网的数据更是印证了购房者的“恐慌”：截至11月上旬一手房住宅成交超过15万套，而在2008年以及此前的多年时间内，北京每年的一手商品房期房成交量在7万套左右，今年的成交量与前一年相比，翻倍已经是不可改变的事实。

　　“这意味着在北京有数百万人直接参与了买房。而未来的供应量是否跟得上仍有待考验。”上述销售总监表示。

　　既然恐慌性消费已经出现，精明的开发商自然可以借助诚意金等一面圈钱一面造势，为原本虚火的楼市火上浇油。

　　上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为，“开发商收取诚意金的同时也在进行市场摸底，出于利润最大化的考虑会改变定价及开盘时间，不但加剧了供不应求的格局，还会推涨房价。”

　　开发商通过垄断和操纵市场供求信息，造成开发商和消费者间知情权的不平等，使诚意金中的诚意被扭曲，诚意金被异化为部分开发商的不当得利手段。

　　监管缺位

　　房屋销售沦为圈钱工具，释放的是一个极其危险的信号。

　　知情人透露，目前正处于股票一级市场较为繁荣的时刻，房地产商吸纳的诚意金不排除进入股市打新股的可能。“在一级市场申购新股的利润率在50%以上，开发商集资得来的大量的资金肯定能申购成功，是短期获利的最佳途径。”知情人说。

　　知情人指出，在股市资本流动性过剩、泡沫隐现的大环境下，巨额的诚意金流入股市会扰乱正常金融市场的秩序，加速泡沫的产生。

　　北京市君永律师事务所尹富强律师指出，开发商圈钱的行为从理论上符合非法集资，尽管刑法没有确切的规定，但已经接近集资诈骗罪，集资诈骗罪是指以非法占用为目的的，使用诈骗方法非法集资并达到法律规定的数额和情节的行为。“而开发商的行为是以非法使用为目的，并不能因此定罪。”尹富强说。

　　尹富强指出，当购房者在缴纳了“诚意金”之后，开发商如果有恶意拖延等行为，购房者可以基于“缔约过失责任”向开发商主张赔偿等法律责任。尹富强律师指出，购房者处于弱势地位，想借助于合同约定等于天方夜谭，必须通过公权力机关的明确规定来确定“诚意金”的性质，以保护购房者的合法利益。

　　实际上，根据《城市商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》：商品房项目获得预售许可证之前，不得开盘销售。任何性质的销售行为，都违反相关法律条文。但在具体的操作中，缺乏有效的监管，而且处罚力度较小。

　　例如，《城市商品房销售管理办法》第三十八条规定：违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　但现实中，“诚意金”是否属于预付款，是否明确违反上述规定，都处于模糊状态。使得诚意金大行其道，甚至被开发商标榜为“使购房行为公平、有序的营销方式”。这不仅可能伤害到购房者的权益，更有可能破坏房地产市场和金融市场的秩序。有关部门需要对此给出明确的说法，并且予以严格监管。

　　这只是治标的办法。如若想根治楼市圈钱的痼疾，就必须从根源解决问题——消费者陷入恐慌性购房的根本原因是应对通胀以及房价上涨，这两个问题解决后，恐慌性购房自然遁形，开发商这种不当得利也就无从谈起。

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