|
先把萝卜坑招标的非市场行为排除 假如是萝卜坑招标， 那就提前恭喜XX房产 以6***价格摘得万达北41号 下面就没有讨论的意义了。 先说结果， 最重要的人口 我一直感觉 仅限澄江街道 一年一度的幼稚园，小学的预报名又要开始了你可以去幼稚园，小学的校门口
你只要问两个问题 问门卫都可以 第一 你们今年新老师来的多吗？第二 今年一年级几个班 （小班几个班）？
结论若是 新老师很多，班级增加 我建议左拐 售楼处
若是减少，我建议右拐，菜场买菜。。。 免费 可靠，准确率 100% |
再根据江阴住房交易中心数据 实际住宅估计就是18000-19000套左右 月均去化2000,简直太健康，太乐观了 结论 1 无论是人口预期还是，住房交易中心住宅去化率，18年还是开发商的黄金年代 2 万达区块 虽然 远远不是我认为的最好的区块，但是极其安全的区块（比临港新城，和敔山湾泡沫小）拿地风险极低 比洪业低多了。 3 资源配套密集区，周围二手房小区品质相对均衡（9700-12000） 再看看政策 我们来看6月份被江苏省地价管理部门点评批评的地价限制情况 按照政策要求的测算数据 类似容积率 的 我们看无锡 上限给你上浮大约是43% 上限 类似地段的 我们看无锡，上限给你的幅度大约是 50% 上限 折算一下 政策上 万达北上限是 43-50%以下 不会有太大过快上涨的舆论压力 也就说地价 8580-9000 是政策上相对 平安的 上限。 再来看拿地的限制 1 竞买保证金80% 2 主体封顶后开卖 高层30%，洋房50% 别墅100% 1 竞买保证金的企业资金成本 但是上限我估计200一平以内 2 主体封顶后开卖 一样增加了开发商的资金成本， 但是KFS是低技术门槛的行业 这个资金成本会抵押给承建商，以及相关的配套商。 而且 就目前这个历史阶段看 如此一来，或许对于捂盘惜售的KFS来说不是坏事，是大大的利好。 最后来看看江阴人民的购买力 目前的商品房中位数是 大概125万，购买125平方的房子 首付 40万，30年月均房贷负担是 5000元 预计到这个楼盘建设完毕 ， 一样购买125万的房子 假设我定价是15000 总价是 187万 首付56万，30年月均负荷 7000元 首付增加16万月均 负荷 增加2000 他们这个楼盘的 目标人群是不是可以接受？ 我觉得按照这个容积率计算 这个负荷中等偏高但是合理。 仅仅从成本核算角度 地价 ****+ 政府行政收费销售融资资金成本1500+基建成本2500 一般30%房地产毛利 两年左右建成后 房价在13000-16000之间 这里还有我看不懂的一条 每个竞买人只有一次报价机会，且不得超过一个加价幅度，看不懂 结论 那么假设代表某家稳健性开发商去举牌 仅有一次机会，我会举牌 7800-8300 之间随便举一个可行顺眼的 假设我代表某个激进的开发商举牌 仅有一次机会那么我会在8500-9000 之间 随便举一个可行顺眼的 大概率澄江街道地价7字头的时代终会过去。还有2天，坐等打脸 当然这一些都是笑谈 笑谈。
| 
雷达卡
发表于 2018-5-15 11:07
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
抢沙发