房地产投资市场下一个聚焦热点-另类资产投资

janejiang

根据仲量联行最新数据显示，目前亚太区房地产投资者正逐渐将注意力转向另类资产投资领域。富有吸引力的收益率及长期的增长前景是吸引投资者注意力的主要原因。

仲量联行今年将发布另类投资领域系列研究——《亚太地区另类资产的崛起》（共六个报告），在其首个报告中对另类资产的范围做出了定义，特指较之办公楼、零售地产、酒店式公寓等传统物业类型而言，范畴相对小众、发展阶段相对初期的一部分投资物业类别，例如长租公寓、自助仓储、数据中心、学生公寓、养老公寓等。

仲量联行亚太区另类投资总监Rohit Hemnani表示："从全球范围来看，与欧美地区相比，亚太区另类投资市场的成熟度仍然相对较低。但是，随着投资者持续寻求新的市场热点来确保其投资资产组合更加多元化，并追求更高的投资回报率，亚太区另类资产受到的关注度也日益增长。另类资产提供了更具潜力的回报溢价，受整体经济环境冲击的影响也更具弹性。"

仲量联行数据显示，以数据中心为例，其在东京和新加坡的投资回报率可达约4%-6%，而在悉尼则可以达到6%-7%。相比之下，办公楼等核心资产的收益率在东京和悉尼仅分别约为2.5%和4.5%左右，商铺的收益率在澳大利亚和东京分别为5%和2.5-3%左右。

根据报告指出，亚太区的另类资产市场发展前景看好。由于地区内人口出现普遍性的结构变化，如城镇化、人口老龄化、居民财富的不断增长以及领先技术利用的日益增多等，今后此区域另类资产市场将继续保持强劲增长势头。

仲量联行大中华区另类投资总监邢一昊表示："另类资产在亚太地区的主要买家包括股权基金、投资管理方、房地产运营商和开发商等。仅在2016年，上述四类投资者在亚太的另类资产领域的总投资额就超过了430亿美元。整个中国的发展趋势也相当类似，开发商和私募股权基金开始将更多的资本投入另类资产市场。"

在中国，随着城镇人口的持续增长（预计2027年前中国城镇人口数量将超过9.83亿），教育设施和长租公寓等资产将受益匪浅。此外，智能手机、云计算和物联网等技术的大范围运用，将推动对数据中心需求的急剧增长。预计在下一个十年内，中国互联网用户的数量将新增2.6亿人。

预计在下一个十年内，中国老龄化人口将新增约6900万，从而带动对养老公寓和养老院等另类资产的投资。

"由于中国城市人口稠密、住宅价格不断攀升、居民财富日益增长、生活方式不断变化，将个人物品存储在自家以外地方的方式，正受到越来越多城市居民的欢迎。而且随着电商行业的崛起和中小型企业的发展，人们对特定服务或附加服务的需求不断增长，从而为这些成长市场中的自助仓储运营商带来众多商机。"邢一昊补充道

随着中国城镇化的迅猛发展，预计未来15年内的国际学校的数量将大幅增长，这势必将推动中国的私立教育和学生公寓行业的蓬勃发展。

未来挑战

尽管另类投资市场存在上述强劲的需求推动因素，但市场仍保留相当程度的准入门槛。例如，养老公寓和数据中心往往受到政府的政策管制，在开发运营过程中需注意对当地法律的充分了解和把握。在中国，由于各种另类资产的成熟度各不相同，各资产类别都有其独特的基本面，更需要注重运营管理水平，对投资者的专业度要求更高。

赛宁

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