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叶子aa

冷眼：2018楼市生死劫！今天，这家房企龙头清仓大甩卖打响价格战！


清仓大甩卖 2018年的楼市风景


房子历来就是皇帝的女儿不愁嫁，17年年底南京手提千万现金排队买房的盛况刚刚消退不久。2018年初，国内地产龙头恒大就撑不住了，8折开始甩房，回笼现金，应付资金寒流。


先下手为强，面对监管层对商业银行同业、外委等表外资金的严格监控，对信托、基金、全年上等资管渠道的清盘，这些年助推房地产繁荣的影子银行将在2018年被彻底打压；而银行监管机构要求严格控制房地产开发贷、严控居民首付贷等降杠杆行为，无疑是在2018年截断高负债房企资金流的最后一根稻草。


2018年以来，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。对于依靠大额负债推动开发的房地产商来说，如果商业银行卡主了信贷资金源头，基本就捏住了房地产企业的命门。相对于以前的限贷限购限售来说，这一招算是绝杀。


这几天的A股暴跌，被专家吹成蓝筹的地产股基本不堪一击，连续大跌，春江水暖鸭先知，2018年的地产可以说提前现出原形，危如累卵。


所以，在2018年，房价销量的下滑和资金链的收紧，会给房企这一房地产的中坚链条致命一击。对于很多中小房企来说，是鬼门关，很多都会在这个关口倒下；而对于类似于恒大、万科、碧桂园这样的房企来说，则是生死劫，就算不死，也会脱一层皮。


这也是为什么在年关将至时，一向高大上、大牌的恒大开始促销打折售房的重要原因。面对资金断流这一老虎的追赶，恒大肯定是跑不过，但是率先打折回笼资金，就可以跑赢万科、碧桂园等这些竞争对手，从而降低负债，实现流动性的软着陆。这应该是恒大的如意算盘，不知道这一招会不会被其他竞争对手景象模仿，楼盘打折成为2018一道亮丽的风景线。






说到资金的紧张程度，大佬们基本上都差不多，地主家也没有余粮，谁能捞到资金，能先把对手熬垮，谁就能增加存活的概率。所谓出货快者生，出货慢者死如果说商业地产龙头万达甩卖核心资产和海外资产偿债只是前奏，那么碧桂园和恒大两大地产巨头的筹资和促销手段，基本算是接近高潮了。


前几天，碧桂园发布了2017年12月销售简报，2017年实现合同销售金额约5508亿，同比增长78.4%，碧桂园连升两级，从2016年的第三名，直接弯道超车，将恒大和万科甩在深厚，夺得房企销售冠军，可谓牛得一逼。


在这种风光的背后，是碧桂园投资开发资金的高度紧张。以前还是鼓励员工跟投公司项目，现在则是硬性强制核心员工跟投，不跟投的将会被开除、离职，在网上引起巨大争议，地产大佬的流动性紧张程度，可见一斑。


而本次恒大的打折促销，也是极其饥不择食，据恒大员工网上留言，本次恒大要求所有员工在朋友圈转发打折促销的消息，最高综合折扣79折以下，原价100万的房产，打折扣76万就能难道。这样的打折清仓力度，基本算是拼了。






杠杆用尽 如何防止极端事件发生？


地产大佬们促销清盘的背后，是房地产销售增量资金的枯竭，购房生力军已经被榨干，居民储蓄被耗尽，高杠杆会导致资金链断裂，引发系统性金融风险的现实。


在此，冷眼带大家看几个数据：


最新数据显示，截至2017年，我国住户贷款余额达到40.45万亿元，加上4.5万亿元的公积金贷款及民间借贷，居民杠杆率达到60%左右，相比本轮楼市回升前的2014年翻了近一倍！如今两年过去，杠杆率还在继续飙升。


居民债务比重也接近次贷危机前水平。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，我国居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%，上涨至目前的90%，远远超出其他新兴经济体的水平。若考虑我国诸多的民间融资渠道，居民杠杆率恐更高。真可谓搭进棺材本买房，只要有房，死后哪管洪水滔天！


世界上从来就没有只涨不跌的商品，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。


1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，将违反房地产行业政策作为2018年十大整治重点之一：发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等，针对以上这些违反房地产行业政策的行为，都将进行重点整治。


其实这一条举措，说明金融高层已经意识到了，当前大国的房地产，已经到了08年美国次贷危机爆发的前夜，大国千千万万个连首付都付不起的家庭，正在通过信用贷、消费贷、信用卡透支等形式获得首付，然后挤入楼市，成为未来次贷危机中弃房断供的低收入人那的下一个样本。如果不急刹车，下一个次贷危机就会呼啸而来。


1月25日-26日召开的「全国银行业监管会议」上，银监会提出：努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。所有目的只有一个——加强引导，防止居民债务过快增长、向房地产领域过度集中。


官字两张口，前几年为了降低地方政府、商业银行和国企的杠杆，某央行行长鼓吹居民还有加杠杆的空间，如是，银行对居民个人贷款一路大开绿灯，利率折扣，首付比例都连续下降，怂恿底层工薪阶层储蓄的棺材本都掏出来，挤入楼市，帮助地方政府、开发商和商业银行解套，降低杠杆风险。


如今，那些人安全着陆了，房民们已经成为接盘侠，成为高杠杆、高风险的高危人群，让监管部门也感到害怕。一旦房价下跌，这些人还不起贷款，断供都还算是轻的，做出极端的事情才是真正的威胁，谁都不好过。


不可逆的楼市周期 谁正在错失脱手机会？


除了直接严查信贷外，提高贷款利率，也是提高购房门槛，给楼市降温的一个大杀器。


2月1日，广州市内四家国有银行同时发声：2月1日起首套房贷利率上浮10%起，二套房房贷利率则上浮15%。从2017年初的首套房贷85折优惠到如今较基准利率上浮1.1倍，广州房贷利率在过去一年里至少经历了“四连跳”。而这种房贷利率加速上浮的态势，在北京、深圳、上海等一线城市都普遍存在，成为浇向火热楼市的一瓢冷水。


根据中国指数研究院最新数据，2018年1月，我国21个主要城市成交量环比下跌15.5% 其中一线城市成交量环比下跌更是达到了惊人的32.3%北京和广州的成交量跌幅均超过了50%分别为-58.0%和-50.2%。成交量是价格的先导，成交量的下跌，意味买方市场的逐渐形成，房产过剩，房产打折促销的时代已经开启，恒大只是打响了第一枪。


北京（楼盘）作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，事实上房价已经大部分跌了接近20%，全行业亏损已经出现。


当年经济沙皇朱相操刀挤破了海南房地产泡沫，无数投机客倾家荡产，烂尾别墅养鸡成为景观，没有实业支撑的地产泡沫，只能是空中楼阁，破灭是其宿命。当年火爆全国的温州炒房团，可谓是资金和精明兼备，不逊色于任何现在的炒房客，最终也在温州房价腰斩的阴云下全军覆没，黯淡退场。如今的燕郊、鄂尔多斯，已经变成当年海南。舞台一直没变，登台表演的在变，演员们都是记吃不记打，最终总有谢幕的一天。


冷眼一直认为：世界上没有人可以可以提着自己的头发永远飞向，也没有不需要原料的永动机，更没有只涨不跌的资产价格。从400年前的荷兰郁金香，到大萧条中华尔街崩盘的股票，再到90年代初可以买下整个美国的日本房产价格……


任何资产的涨跌，都是符合一定的周期规律。处于上涨周期的风口，猪都能飞上天，这就是1999年到2014年炒房都能成百万富翁、千万富翁的周期背景；经过15年的上涨，2015年后，房地产的周期已经结束，标志性的场景是李嘉诚等先知退场，剩下的就是一地鸡毛和残羹冷炙，还有无尽的地产萧条。


最后，借用一句尼古拉斯金波的话，对本篇做一个了结：


一个大周期大概60年，人的一生60年，真正赚钱的机会只有三次，抓住一次，你就可以成为中产，抓住两次你你就可以成为富豪。2019年是85后人生的第一次机会。如果你拥有一下城市的核心区域的房地产，并且不是自住房，我认为应该卖掉。你卖掉这个房子之后你发现你可以在以后买到好多很便宜的资产，这个性价比已经发生变化，这个就是你的房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来，这个世界上没有只涨不跌的东西。2019年房价会是一个低点，2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样，20年的循环。看你是否能抓住！

米兰花儿开

谢谢分享

男爵

卖掉了，手中的放着现金等着缩水吗？

叶子aa

男爵 发表于 2018-2-13 11:07
卖掉了，手中的放着现金等着缩水吗？

文章里说了，卖房子只是为了找更优质底价的资产。对于没有投资渠道的人，你房子放着好了。

叶子aa

男爵 发表于 2018-2-13 11:07
卖掉了，手中的放着现金等着缩水吗？

这篇文章 从来说的不是让大家卖房子，，朋友文章看完了吗。而且这个只是一方的观点，提供一个角度的思考罢了。别纠结。

临水默行

人的一生60年，真正赚钱的机会只有三次，剩下的都是资本积累的时间

ziyoufeng

现在政策不确定性太多，前几年大力鼓励民营企业发展，后来发现民营企业壮大了不听话，拿着银行贷款和国有企业境外抢地盘，先诫勉约谈，如果再不听话就毙掉，所以现在各行各业都在唱国有企业主旋律，回到今后赚钱机会，我认为国企将完胜民营，房企也一样，国有地产企业会笑到最后，“别看现在闹得欢，小心秋后拉清单”。

叶子aa

ziyoufeng 发表于 2018-2-14 10:34
现在政策不确定性太多，前几年大力鼓励民营企业发展，后来发现民营企业壮大了不听话，拿着银行贷款和国有企 ...

作为国家来讲，宏观调控是手段。从国营企业到国有企业，从国有企业到混合国企，从混合国企到债转股，从债转股到员工持。
然后包括国企转资变成私企，好的私企，又会被国家持股。这只是激励企业，迎合市场，需求。合久必分，分久比和，国家一直都在找一个最稳定的点而已。房地产也会是如此。

米兰花儿开

谢谢分享