居民小区停车位所有权归属

攀越

《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物所有人）便按份共有拥有了该小区的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物所有人即业主，该种使用权所产生的收益必须归全体所有人享有。因此，无论是开发商还是物业公司都必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。



我国《城市房地产管理法》第六十条规定：“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”
也就是说，在我国的房地产管理中，房屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋，其相应的土地使用权也即属于业主所享有。
住宅房屋的地下设施，也必须依附于土地。因此，地下车库和地下车位等设施是业主花钱买地、开发商组织建设的。从地下车库、车位作为商品性质来看，其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后，开发商如果还享有住宅小区地下车库，车位所有权，则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时，开发商也同时享有部分土地使用权，违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。
地下停车库（场）区域分界明确，与其上的房屋有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。地下停车位的建筑面积一般不计算建筑容积率，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。即该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物是不分摊土地使用权面积的部分。该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，实际情况中没有给予产权证。因此，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或者物业公司无权擅自处分。在征得业主大会同意后，物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。

ziyoufeng

车位问题不是法规解释就照办的事儿，开发商的强势与物业是开发商指定，都让车位问题复杂难办，目前过渡办法是销售时候公示车位处置办法，买房时候业主选择是否接受开发商的有关条款再决定是否买你的房。

ziyoufeng

目前最新的业主维权依据就是下边这个新规定，供你们参考吧：
--------------------------------------------------------
关于进一步规范新建商品住房销售价格备案管理的通知
澄价发〔2017〕55号
各房地产开发经营企业：
为进一步规范新建商品住房市场销售行为，营造公平的消费环境，保障当事人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，现就有关事项通知如下：
一、凡在江阴市从事房地产开发经营的企业，在城市规划区范围内新建商品住房（保障性住房和享受政府优惠政策住房除外）尚未预售、销售的，在向价格主管部门申报价格备案时，应同时对车库（位）销售价格进行备案。
新建商品住房附属的车库（位），应公示其销售方案，包括租售方式、销售价格。新建商品住房附属的车库（位），应当提供给本项目内的业主、租赁人使用，并不得只售不租。本市其他区域的楼盘车库（位）价格备案参照执行，在办理预售证时向住建部门备案。
二、严格实行新建商品住房“一价清”制度。根据锡价服（2017）64号文件精神，除房款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等其他任何价款或居间费用。
不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。房屋中介机构、电商等代理销售新建商品住房，其代理费用由房地产开发企业支付，不得转嫁购房者。新建商品房取得预（销）售许可证前，房地产开发企业及中介机构不得收取定金、保证金、诚意金、认筹金等任何费用。
三、本通知自发布之日起实施。
江阴市物价局
江阴市住房和城乡建设局
2017年12月8日

hello沈

业主共有又不是私有，能不能停你自己的私家车，你得征得所有业主的同意，否则，你也不能停的，你停了就是侵权。