江苏省住宅物业管理服务标准

阳光房东

4.4园林绿化养护与管理
4.4.1草坪
4.4.1.1一级
成活率在75％以上；
整块草地基本无明显的草荒；
无大面积病虫害；
绿期200日以上；
无明显的堆物堆料、搭棚、践踏、侵占等现象；
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫，每年至少进行1次施肥、补苗；至少进行2次修剪；发生病虫害及时喷药。
4.4.1.2二级
成活率在80％以上，生长基本正常；
整块草地没有明显阔叶杂草；
无大面积病虫害，并能及时防治；
绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在100mm以下；
无明显的堆物堆料、搭棚、践踏、侵占等现象；
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
4.4.1.3三级
草坪斑秃不明显，成活率在80％以上，生长正常；
整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；
无大面积病虫害，并能及时防治；
绿期250日以上，草坪平整或坡度平缓，留茬高度控制在80mm以下；
绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损坏和违法行为能及时处理；
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
4.4.1.4四级
成活率在90％以上，生长正常；
整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；
基本无病虫害；
绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；
绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
4.4.1.5五级
成活率在95％以上，生长茂盛；
整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；
无病虫害；
绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；
绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运；
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
4.4.2园林树木
4.4.2.1一级
生长长势一般；
树木生长基本正常，没有明显死树和明显枯枝死杈；
枝干有较为明显的机械损伤，经处理后基本完整，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在15％以下；乔木根部无30cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；
缺株在7％以下；
树林无明显的钉栓、捆绑现象；
绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；
被啃咬的叶片最严重的每株在25%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；介壳虫危害一般。
4.4.2.2二级
生长长势一般，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；
树木生长基本正常，没有明显死树和明显枯枝死杈，80％以上树冠基本完整；
枝干无较为明显的机械损伤，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在15％以下；乔木根部无30cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；
缺株在6％以下；
树林无明显的钉栓、捆绑现象；
绿篱生长造型基本正常，叶色正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在15%以下；
被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在8%以下；介壳虫危害一般。
4.4.2.3三级
生长长势一般，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；
90％以上树木树冠基本完整，有一定绿化效果，没有死树和明显枯枝死杈；
枝干无明显的机械损伤，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在10％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；
缺株在4％以下；
管理期间树林基本未出现钉栓、捆绑现象；
绿篱生长造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本划齐，叶色基本正常，无明显的死株，有虫株率在12%以下；
蛀干害虫和介壳虫危害株数在6％以下，食叶害虫咬食的叶片每株在25％以下。
4.4.2.4四级
生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；
树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈；
枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；
缺株在2％以下；
管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；
绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；
有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。
4.4.2.5五级
生长长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；
树冠完整美观，主侧枝分布均匀，数量适宜，内膛不乱，通风透光良好，没有死树和枯枝死杈；
管理期间树木枝干无机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，无黄叶、无非正常落叶，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5％以下；乔木根部无10cm高以上荫蘖枝；
无明显缺株；
管理期间树林无钉栓、捆绑现象；
绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下；
被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下，无蛀虫害虫的活卵、活虫；介壳虫危害不明显。
4.4.3花坛
4.4.3.1一级
花卉长势一般；
草本宿根花卉生长基本正常；
发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；
有黄叶、落叶的株数在20％以下。
4.4.3.2二级
花卉长势较好；
草本宿根花卉生长基本正常；
定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；
叶色、大小一般，有黄叶、落叶的株数在15％以下。
4.4.3.3三级
花卉长势良好；
在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；
草本宿根花卉生长基本正常，缺株率在15%以下；
定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；
叶色、大小一般，有黄叶、落叶的株数在10％以下。
4.4.3.4四级
花卉长势良好，较好体现花坛设计要求；
在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；
宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；
有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；
叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；
株形丰满、整齐。
4.4.3.5五级
花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；
在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；
宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下；
有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；
叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；
株形丰满、整齐、姿态匀称优美。

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4.4.4人工湖、喷水池
4.4.4.1一级
每月在人工湖岸边持作业工具打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每周用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每3个月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）。
4.4.4.2二级
每旬在人工湖岸边持作业工具打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每2日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每3月对水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）；目视池水清澈，水面无杂物，池边无污迹。
4.4.4.3三级
每周清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）；目视池水清澈，水面无杂物，池边无污迹。
4.4.4.4四级
每周清洁2次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）；池底鹅卵石每季度清洗1次；目视池水清澈，水面无杂物、池底无明显沉淀物、池边无污迹。
4.4.4.5五级
每2日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，水面无明显漂浮物；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等）；目视池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。
4.4.4.6六级
每日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，基本保持人工湖水面无漂浮物；每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复；喷水池同4.4.4.5五级。
4.4.4.7七级
每日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，（遇特殊情况手持作业工具无法打捞垃圾时乘小船工作），保持人工湖水面无漂浮物；每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复；喷水池同4.4.4.5五级。
4.4.5假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
4.4.5.1一级
每年细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆时由物业管理企业向业主或业主委员会建议，由业主或业主委员会决定。
4.4.5.2二级
每年清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每5年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。
4.4.5.3三级
每半年清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。
4.4.5.4四级
每季度清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每年擦洗1次。
4.4.5.5五级
每2个月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每半年擦洗1次。
4.4.5.6六级
每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每2个月擦洗1次，保持清洁卫生。
4.4.5.7七级
每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；每日巡视1次；需要刷白或刷油漆的部位每1年粉刷1次，大理石雕塑每月擦洗1次，保持清洁卫生。

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4.5安全防范
4.5.1人员组织
4.5.1.1一级
有安全护卫人员，身体健康，有较强的责任心，能对常规护卫事项做出较为正确反应；
思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；
当班时应佩戴标志，尽忠职守。
4.5.1.2二级
专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责、细致，能对小区日常护卫事项做出正确反应；
思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；
定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；
当班时佩戴明显标志，尽忠职守，当班期间不从事与安全护卫工作无关的活动；
交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
4.5.1.3三级
专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；
接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，能胜任小区安全护卫工作，对小区日常规护卫事项做出正确反应，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；
思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；
当班时应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐；
配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；
交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
4.5.1.4四级
专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；
接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；
思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；
当班时应佩戴明显标志，仪容仪表规范整齐；
安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；
上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋；
举止应文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话；
每班工作时间不超过8小时，交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
4.5.1.5五级
专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；
接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；
熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；
安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；
当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；
上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；
讲普通话，可以进行简单英语会话；
交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
4.5.2门卫
4.5.2.1一级
按照业主或业主委员会委托合同的约定在部分时段、指定部位、安排人员值班看守，协助维护正常生活秩序。
4.5.2.2二级
主出入口24小时有人值班看守，按照委托合同的约定进行进出车辆管理、交通指挥与疏导等工作。
4.5.2.3三级
主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。
4.5.2.4四级
各出入口24小时有人值班看守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。
4.5.2.5五级
各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。
4.5.3巡逻
4.5.3.1一级
不定人不定期巡视。
4.5.3.2二级
每日巡逻次数不少于4次，预防不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
4.5.3.3三级
白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
4.5.3.4四级
白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
4.5.3.5五级
白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人，并排或列队巡逻，规范整齐；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
4.5.4紧急事故反应
制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；
有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；
书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；
高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；
对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；
按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。
4.5.5其他防范措施
设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；
接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；
涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；
协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；
对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；
建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

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4.5.6交通、车辆管理
有较为完善的车辆管理制度；
小区设置明显的交通标志；
维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；
封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。
4.5.7消防
执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；
健全消防组织，建立消防责任制；
定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。
根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；
制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；
发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；
每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；
每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；
每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；
消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；
每日填写工作记录，建档备查。
4.6档案资料
档案资料齐全完整；
分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；
及时变更登记，账物相符。
5专项服务
业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。
专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。
6特约服务
业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。
特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

二师兄寒

七星的以前也看过，跟我们的相差太远太远太远···················