数据显示上海等地超额卖地 资本推动地价泡沫

狼神天下

　　逼近年关，各地今年的土地市场收成逐渐清晰。来自中原集团研究中心的数据显示，截至12月16日，监测的12个城市中已有上海、广州、深圳、天津、成都、武汉和长春等7市超额完成2010年度居住用地供应计划。今年12个重点城市已出让居住用地8582公顷，预计年底前仍将有1175公顷的出让量，土地供应的持续放量将使未来几周土地成交热度不减。
　　通过大幅度“超卖”土地，不少地方实现了土地收入的大幅增长。其中武汉已经取得676亿元的买地收入，较去年296亿元增幅达到128%。
　　“超卖”的背后，则是高地价依然肆虐全国。为了抑制少数城市地价过快上涨趋势，12月19日，国土资源部出台《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(以下简称“通知”)，要求坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。
　　尽管12月21日(查)国土部土地利用管理司司长廖永林接受本报记者采访时表示，此次通知更多的是从相关土地政策制度完善的角度出发的，但不可否认，控制临近年底各地涌现的土地市场“疫情”更是当务之急。
　　高地价疫情
　　近期各地单价地王不断，正是上述通知出台的一个重要背景。
　　单价地王与总价地王不同在于，前者更直接反映当前市场高地价的现状，直接实现地价的飙升。
　　广州继成功拍出总价86亿元的“巨无霸”——广铁南站地块之后，又于上周在“白云新城”拍出楼面地价高达20605元/平方米的“单价地王”；深圳诞生年内“最贵地块”，总价达29.63亿元，楼面地价8582元/平方米；广西南宁3宗曾经流拍的土地共拍出21.4亿元的总价；武汉市楼面地价再创新高，一宗地块拍出了8755元/平方米的楼面价，刷新半个月前创下的纪录。
　　进入12月以来，各地土地市场供需两旺。据上半月公告截止日期，广州等6城市均有宅地供应，上海、天津、沈阳部分新增地块都将于年底前成交。
　　截至12月中旬，12个主要城市累计供应居住用地9422公顷，超过2009年全年9017公顷的水平。其中居住用地成交8511公顷，超过2009年全年32%。目前各地居住用地成交已连续3个月处于高位，有持续走高迹象。
　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，2010年最后半个月12个城市仍将有1138公顷地块要出让，各地土地市场将进入冲刺阶段。
　　与此相伴随，不少企业购地热情年底呈现爆发态势。12月前16天中，10大标杆房企购地已投入148亿人民币，超过11月全月水平的七成。万科、保利、金地等行业龙头在土地市场表现尤为活跃，多个土地拍卖现场中都活跃着他们身影。
　　中原地产的报告指出，“9·29二次调控”后，土地市场沉寂片刻后再次爆发，显示出开发商对后市的乐观预期。此时出台土地调控新政，希望能及时有效地抑制土地价格过快增长，通过整顿土地市场，严禁哄抬地价，进而达到稳定房价上涨预期的目的。
　　12月19日出台的国土部通知，主要从四个方面规范土地市场交易：一，落实保障性住宅用地供应；二、防止出现“高价地”；三、规范房地产用地出让；四、加快处置闲置土地。但它能否抑制当前的土地疫情？
　　资本围城？
　　仔细研读“全国超卖”背后的种种细节可以发现，土地购买群体结构的悄然变化，正将土地市场的泡沫，通过更多的企业载体向更广的区域、更深的行业层面蔓延。
　　统计显示，截至11月底，10大标杆房企购地共花费1711亿，与去年同期相比小幅增长3%。但是，10大标杆房企的购地金额占其销售金额比重仅约45%，明显低于2007和2009两年，仅略高于市场低迷的2008年水平。而今年全国房地产开发企业土地购置费同比增长达到78%。房企在今年参与到土地市场的争夺中，土地市场份额在连续多年集中化趋势之后，再次出现较为明显的分散。
　　“高房价的根本在中国的财税制度和官员考核制度。地方政府机器的运作或多或少都靠土地财政来支撑，房地产市场发展活跃的区域尤其如此，在中国仍强调经济建设是发展首要任务的前提下，随着城市建设用地的不断缩减，高地价将不可避免。”正略钧策管理咨询房地产行业研究顾问买晓森直言。
　　对于今年胜于往年的土地疫情，买晓森认为除了上述原因外，资本则是真正的直接因素。“受高利润影响，房地产行业的竞争者增多，除了房地产央企、不以地产为主业的央企，还有很多地方企业半路转型，如温州2009年百强企业中有过半的企业都涉足了房地产。”
　　据本报记者调查，在调控贯穿始终的2010年，中国楼市尤其是土地市场其实一直处于被“资本围城”的状态，各路资本纷纷在今年潜入中国房地产市场。
　　“因今年房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致表面上今年大宗物业交易市场没有去年活跃。”DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成12月21日向本报透露，但不容忽视的是，外资机构表现活跃。叶建成坦言，外资买家和本地买家出现投资占比的彻底逆转，意味着大量境外资本经过过去两年对金融危机冲击的修养后，再次开始积极进入中国市场，明年这一趋势将更为明显。