集体收房程序指南--转帖

静思勿远

按照法律规定，公共维修基金、契税以及各项杂费，均不能成为kfs拒绝交验房屋的理由，也不能先交钱、后验房。如果邻居们在收房时，kfs以各种理由拒绝交钥匙，我们一定要和kfs、物业的相关负责人签署《关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函》，也就是让他们把自己拒绝交房的理由写下来签字，这个以后就会成为法律上的证据。因此造成的延迟交房，kfs和物业要承担相应的责任。

本程序不同于开发商单方拟定的试图分散与回避问题的程序，本程序的拟定完全按双方所签合同及法律规定拟制，在此问题上集体收房代表律师未与金地达成一致意见。故此本律师建议各位按本程序要求办理房屋交付手续，以维护自身合法权益，争取解决问题的主动性。
同时本律师根据可能出现的情况制定了附件，以备交涉之用。
集体收房程序指南
第一步：带齐身份证件、房屋交付使用通知书及全部购房资料以业主身份前往。领取房屋交付必备文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《建筑工程竣工验收备案表》《实测面积测绘报告》（以上文件是《商品房买卖合同》规定的房屋交付必备文件）。
第二步：结算房款和违约金（1） 对面积误差没有异议的，可以签署面积结算协议，结算房款。（2） 对面积误差有异议的，可以暂不结算，要求先行结算违约金（经审查《商品房买卖合同》和补充协议，本律师认为，如对面积误差有异议，只要合同规定房款已经付清，业主有权要求开发商交付房屋。合同及补充协议均未规定误差款结算时间，也未规定可以做为交房条件。）（3） 领取结算单，凭结算单领取存折。*备注：如开发商坚持要求结算房屋面积误差款方能办理结算及以后手续，则业主可要求开发商签收《关于出卖人拒绝办理房屋交付事宜的责任的确认函》见（附件一）要求其承担违约责任。
第三步：房屋检验（验房）（1） 本程序是开发商和业主之间的必备流程。如开发商坚持要求物业办理，则要求开发商给物业委托书，总之在和开发商完善全部交接手续之前，与物业没有任何关系。（2） 签署验房单（或开发商提供的整改报告）（以下几点必须填写）A、 房屋卫生间防水及阳台（露台）防水未做避水试验，无法检测；B、 房屋地基下沉（如有）C、 中央空调室外机未安或分体空调未打空调机位；D、 门窗五金件为国产，与合同约定不符；E、 空调及热水炉未调试F、 上下水无法试验不能确认是否已通G、 室外楼梯未做铺砖和找平H、 以下填写单套房屋个性问题（3）如果验房后认为质量较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收《〈关于房屋存在质量问题要求限期整改的函〉后中止办理手续。见（附件二）（4）如果开发商拒绝先验房后办理交付手续，则业主可要求开发商签收《关于出卖人拒绝交验房屋的责任确定的函》（见附件三）中止办理手续。
第四步：接收房屋及办理物业、契税相关手续（备注：如同意接收房屋同时愿意让开发商办理产权证，则以下程序无先后。否则：（1） 接收房屋（即领取钥匙）（2） 交纳物业管理费和维修基金（如不同意交纳维修基金，金地就拒绝交房，则业主可要求开发商签收《关于出卖人拒绝交付房屋的责任的确定的函》（见附件四）（理由是新的补充协议中维修基金是交纳给物业管理公司，而交房是开发商的责任。新的普通协议中也没有规定不交维修基金就不能交付房屋，且政府部门也明文通知建设单位、物业公司不得代收维修基金。）（3） 办理房产证的相关手续和交纳契税（如不愿委托办理产权证交契税，则可签署一个同意在具备办理产权过户条件时交纳的承诺书。）


关于出卖人拒绝办理房屋交付事宜的责任确认的函

致   房地产开发有限公司：
我系金地四季翠园 组团 楼 室业主 。我于 年 月 日与贵司签订了《商品房买卖合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于2003年 月 日将房屋交付于我，我于2003年 月 日收到贵公司寄送的交付使用通知书，我于 月 日前往贵公司指定现场办理交付手续。
在结算房款后我方要求双方进行房屋检验，签署房屋检验单，以确认房屋是否具备合同第八条、第十四条、第十三条规定的交付条件，但你方拒绝进行房屋检验，使我方无法确认房屋是否符合合同交付条件，房屋交付无法进行。故此我方要求你方立即履行房屋交付义务，双方进行房屋检验，确认符合合同规定以便办理交付手续，否则你方理应继续承担延期交房的违约责任。

特此函达！




业主：
日期：

静思勿远

阳光新城业主维权会致广大阳光新城业主的函

阳光新城业主维权会致广大阳光新城业主的函
及关于阳光新城房屋存在质量问题要求开发商限期整改的函
亲爱的阳光新城业主邻居：
大家好！我们是由大部分阳光新城业主自发组成的“阳光新城业主维权会”组织成员。很高兴和大家在未来的日子里即将成为朝夕相处的邻居！俗话说，远亲不如近邻！
我们心目中的小区房屋质量应该如同名字一样是阳光“新”城，居住环境就更应该是如同小区的名字一样充满阳光，树木成荫，草木葱茏，和谐美满！然而！就是这个打着在市政版块，按规矩办事的阳光新城开发商却在我们还没有入住即将交房的时候，就给了我们一个 “惊喜“！——阳光新城的房子存在非常多的不合理，不合法，不达标，不合格的地方，开发商有很多的违约、欺诈、隐瞒、应付业主的行为！
作为阳光新城的一份子，我们全体业主应该有理由，有义务，有责任，有决心依法依约的来维护我们自己的切身利益！
作为阳光新城房屋的业主维权组织，我们代表阳光新城的部分业主向阳光新城所属的湖南长城投资有限公司提出以下关于阳光新城房屋存在质量问题及要求开发商限期整改的意见函，如果开发商对于以下问题进行应付、拖延或拒绝接受的态度，我们将进行起诉来进行维权。维护广大业主的利益！
根据业主和开发商的《商品房购买合同》约定，在业主收房时开发商应向阳光新城全体业主提供质量合格，竣工验收手续完备，各种证件齐全，社区环境良好，能够直接入住装修的商品房屋。但是，由于开发商的原因，导致目前阳光新城的房屋无法达到合同中约定的入住条件，主要问题如下，我们并发出以下“关于阳光新城房屋存在质量问题要求开发商限期整改的函”
1、开发商欺诈、隐瞒、违反合同的问题：
（1）在售楼小姐介绍楼盘时隐瞒事实只说是市里供电而未向大家说明电源是采用小区专变供电，严重扰乱了大家购买房屋是的判断力；且专变供电模式在北京、上海及沿海大城市已经绝迹！！！！！！所以业主强烈要求开发商整改为公变供电。
（2）阳光新城房屋的十楼以上房屋的生活阳台是相互连通的，开发商在签定合同时和售楼部隐瞒事实，均未向业主指出这一问题，严重扰乱了大家购买房屋是的判断力，且导致业主的财产安全和人身安全得不到保障。如为市政消防要求，请开发商提供原始文件，如若不然开发商请为此进行整改或赔偿违约金。
（3）房屋一栋、二栋的架空层，开发商在楼书和广告中以及售楼小姐的答复中均告之业主为小区的公共过道及全体业主的共享的健身、生活休闲空间，现在开发商未经过业主的同意就将其进行隔断，使其成为车库、物业用房使用。不仅占用公摊面积，而且严重违反《商品房买卖合同》的第十条规划、设计变更的约定和第十八条规定，业主强烈要求开发商对此进行复原或整改为业主的休闲空间，如若不然开发商请为此赔偿违约金。
（4）小区的绿化问题，开发商和售楼小姐在楼书广告和介绍中均承诺业主小区的绿化率要达到40.2%，依照目前的情况，是远远达不到这个标准的，我们要求开发商对此做出整改承诺并进行整改，同时向大家提供《规划测绘成果表》中的绿化率、容积率，如果整改不过关，业主有权利要求开发商对此进行退款赔偿。
（5）按规定收房的顺序应该是先验房后缴费，可阳光新城却严重违反程序，业主们强烈要求先验房后缴费。
（6）在与业主签定《商品房买卖合同》的同时按有关规定应该与业主签定 《前期物业服务合同》和《业主临时公约》，但阳光新城却没有，所以业主强烈要求签定，以维护自己的合法权利。
（7）对已经购买房子但开发商还没有向房产局备案的业主，开发商在不告之是否备案和明知道违反规定的情况下还通知未备案的业主领取入伙通知书。由于没有备案而引发的逾期交房等不良后果将由开发商承担。
2、房屋的结构和普遍存在的问题
（1）二、三栋房屋除顶层和少部分户型外，基本上的房屋的次卫高度达不到正常的使用要求，如果装修吊顶后将会遮挡窗户的采光效果，严重影响业主的身心健康和正常使用。部分户型的主卫蹲位至今未安装，请开发商抓紧时间安装，如若因开发商的原因而导致业主无法正常验房，因此引发的一切后果由开发商承担。
（2） 房屋所安装的门框、窗与窗框的密封程度不够，门窗的边条密封有出现密封胶条不完整的情况 。开发商应向业主提供所使用塑钢门窗的质量合格证和保修证明。
（3）房屋和走道中所安装的防护栏杆使用的是不锈钢焊接的，焊接的不牢固，使住户没有安全感，要求开发商对此进行整改。
3、房屋的环境问题
①所谓收房不仅仅是房内还应该包括房外的各种配套设施，可小区目前还有施工队伍在施工，开发商有严重欺骗、应付业主的行为，同时也严重影响小区的业主人身安全和房屋安全，无法入住。
②停车场进出口两边需要配置护栏，在顶上配置遮阳板，以保证小区内小孩活动安全。
③三号栋南面围墙为铁丝做成，需彻底更换。
④花坛与车道分区的边缘必须抛光，以防车胎受损；
4、房屋的物管和收房费用问题
（1） 小区的物业费用：在出售阳光新城楼盘时，售楼部及售楼小姐都一致向业主承诺本小区住房物业费是0.8元/平方米，不会超过1元/平方米，但现在却又告之业主收费标准为1.2元/平方米，请开发商向全体业主提供详细的物业费用的组成情况及物价局所批示的原始文件。否则因此引发的一切物业问题由开发商承担。
（2） 小区的物业公司：阳光新城小区目前聘请的湖南长城物业管理有限公司是刚刚成立的，请阳光新城向全体业主提供湖南长城物业管理有限公司的资质证明及相关批文，并向全体业主公示与其签定的《前期物业服务合同》。如不提供由此引发的一切不良后果由阳光新城的开发商承担。
（3）小区的其他交房费用：阳光新城小区的其他交房费用包括剩余房款、购房各类税费、燃气开通费用等其它费用。剩余房款的交纳应该是小区业主验房后认为房屋达标可以入住后再交纳的房款，而不是在验房前需要交纳的费用，开发商没有权利要求业主先交钱后验房。燃气开通费就更不应该是由业主出了，因为《湖南省商品房价格和土地开发转让费管理试行办法》第5条已经明确规定（请开发商自行查阅），所以业主没有义务重复交纳本费用，并且开发商应该立即将该费用退还给已经交纳了的业主。前期交纳的物业维修基金由市房屋产权管理局代管部分，请开发商出示相关凭证，否则由此引发的一切后果由开发商承担。
阳光新城开发商在通知业主收房的时间前，应该对业主的提出的以上问题进行整改完毕或做出书面的有效的整改承诺或赔偿。办理完毕房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《面积实测表》（三书一证两表），办理完毕房屋的安全验收，消防验收，绿化验收，并有市级验收合格证明（房屋交房必备手续），应该向业主提供《管线分布图》（水电线路分布、弱电线路分布）以及房屋各种门窗五金设施的维修保修证明和使用说明书等资料。否则视为不能达到交房的标准，由此引起的延迟交房的责任由开发商承担，开发商应该承担由此产生的延迟交房的法律后果。
我们呼吁广大业主邻居，不要被开发商的各种表面现象所迷惑，积极行动起来，维护自己的切身利益！！！！集体行动，集体维权！！！