关于向社会公开征集《江阴市商品房预售资金监管办法（暂行）》意见的公告

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    为维护房地产市场的正常秩序，保障预售商品房当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，江阴市住建局现向社会公开征集《江阴市商品房预售资金监管办法（暂行）》（征求意见稿）的修改意见和建议。

    社会公众可将相关意见、建议于5月5日前以传真、邮寄的方式送给江阴市住房和城乡建设局，传真：86887988。

    通信地址：江阴市长江路218号名都国际大厦2613室。

    感谢您的支持！

                                                                          江阴市住房和城乡建设局

                                                                               2016年4月19日


   
江阴市商品房预售资金监管办法（暂行）

（征求意见稿）



第一条：（目的依据）

为维护房地产市场的正常秩序，防范交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条：（适用范围）

本市行政区域内商品房预售资金监管，适用本办法。

第三条：（预售资金定义）

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）预售商品房时，由购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款以及后续付款（含商品房按揭贷款）等全部房价款。

第四条：（预售资金管理方式）

预售资金监管可采用银行保函或设立预售资金监管专用账户两种方式。开发企业通过银行保函方式进行资金监管的，银行保函的金额为项目总投资额；开发企业通过设立预售资金专用账户方式进行资金监管的，开发企业所收商品房预售资金应当全部存入监管机构对项目预售资金监管设置的专用账户（以下简称“专用账户”）。并对专用账户内用于房屋建筑安装、区内配套设施建设等费用的资金额度进行重点监管（以下简称重点监管资金），确保优先用于项目工程建设，保证专款专用。当入账的预售资金超出重点监管资金总额后，超出部分为非重点监管资金，该部分资金可由开发企业按一般账户管理程序申请支取，优先用于工程建设。

重点监管资金总额按重点监管资金标准与预售项目可售建筑面积计算确定。该标准由市住房和城乡建设局组织相关专业机构、根据不同房屋建筑结构、用途等因素综合测定并适时调整公布。

第五条：（监管机构）

本市商品房预售资金监管采用开发企业选择、银行自愿、双方协议监管的模式，与开发企业订立保函或签订预售资金监管协议的商业银行为预售资金监管机构（以下简称监管机构）。

第六条：（主管部门）

江阴市住房和城乡建设局为本市商品房预售资金监管的主管部门（以下简称主管部门），并依据本办法规定负责本市商品房预售资金监管的指导、督促。

中国人民银行江阴市支行、中国银行业监督管理委员会无锡监管分局江阴办事处负责指导、监督商业银行执行商品房预售资金监管规定。

第七条（预售资金监管协议）

开发企业在申请《商品房预（销）售许可证》前，应当与选定的预售资金监管机构订立保函或签订监管协议，监管协议应当包含主管部门公示的推荐文本内容。

监管范围应当遵循一个预售许可对应一个保函或一个预售资金专用账户的原则。

第八条：（重点监管资金的拔付节点）

选择通过专用账户监管的项目，建设符合下列条件的，房地产开发企业可以申请拔付重点监管资金：

（一）多层建筑完成50%形象进度或者高层建筑完成30%形象进度的，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金总额的40%；

（二）工程形象进度达到主体结构封顶的，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金总额的60%；

（三）工程形象进度达到内外粉刷施工完成的，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金总额的70%；

（四）通过竣工验收的，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金总额的95%。

12层以上（含12层）的建筑完成60%形象进度的，累计申请使用资金额度不得超过入账重点监管资金的50%。

第九条（监管资金的监管期限）

预售资金的监管期限从取得《商品房预（销）售许可证》时起至完成《商品房初始登记证》时止。

第十条（重点监管资金的拔付申请）

开发企业申请提取重点监管资金，应当向监管机构提交提取重点监管资金申请书，并按节点分别提供下列材料：

（一）达到多层建筑完成50%形象进度或高层建筑完成30%、主体结构封顶等形象进度的，提交建设、施工、监理单位出具的证明文件；

（二）通过竣工验收的，提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

第十一条：（开发企业职责）

接受专用账户监管的开发企业，应当履行下列职责：

（一）开发企业与监管机构签订监管协议前，应当登录商品房预售资金监管系统填写相关表格，并向监管机构递交基本资料；

（二）确保预售资金及时全额入账，确保预售资金直接刷卡或划转进入监管账户，现金形式的预售资金应自完成商品房买卖合同备案至次日将款项存入预售资金专用账户，按揭贷款由贷款发放机构按约定将贷款直接划入监管账户；

（三）根据监管项目工程进度各阶段的资金使用计划，按有关规定和协议约定向监管机构申请使用预售资金；

（四）接受主管部门的监督、检查。

第十二条（监理单位职责）

监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、技术规范实施监理，按节点出具证明，并对出具的相关证明材料真实性、合法性、有效性承担法律责任。

第十三条（预售资金监管机构职责）

为开发企业提供保函的预售资金监管机构应当在开发企业申领《商品房预（销）售许可证》前，为其出具相应的保函。

专用账户预售资金监管机构应当履行下列职责：

（一）设立预售资金专用账户；

（二）按监管协议约定的监管标的建立商品房预售资金收支台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案；

（三）根据建设项目分期、已完成节点证明材料，审核商品房预售资金使用申请，并进行现场查勘决定是否予以拔付使用；

（四）变更监管账户的，与开发企业签订变更，终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户；

（五）配合主管部门对商品房预售资金的监督核查，报送相关信息、数据和资料。通过江阴市商品房信息发布平台（www.jyfcc.com.cn）提取监管标的销售备案情况与监管账户的金额进行核对，并对异动情况及时反馈主管部门。

第十四条：（ 预售资金监管主管部门职责）

（一）贯彻执行国家、省和市有关商品房预售资金监管的方针、政策和法律法规；

（二）通过网上备案平台提供监管标的销售备案情况，以便监管机构对监管账户的金额进行核对；

（三）督促检查商品房预售资金监管的实施情况，负责对商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的处理；

（四）确定重点监管资金标准；

（五）商品房预售资金监管其他有关工作。

第十五条：（监管信息公示）

在销售现场公示的内容中，开发企业应当明示银行保函或商品房预售资金监管机构及账户，并附商品房预售款资金监管协议。

第十六条：（监管资金的拔付）

接受专用账户监管的开发企业凭工程进度证明相关材料向监管机构申请拔付监管资金。对于符合要求的，监管机构应当在收到申请后4个工作日内予以拨付相应的监管资金。

第十七条：（退房的处置）

房地产开发企业与购房人解除购房合同的，已付购房款，由开发企业向监管机构申请退回。

第十八条：（预售资金专用账户注销）

商品房建设项目初始登记完成后，开发企业可向监管机构申请注销监管账户。经核实，符合注销条件的，双方办理结算和监管账户注销事宜。

第十九条（不予使用预售资金的情形）

有下列情况之一的，接受专用账户监管的开发企业不得申请使用，监管机构不得拔付预售资金：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）实际用途、收款单位与申请不符的；

（三）已拨用款未按规定使用的；

（四）开发企业未将预售资金足额存入预售资金专用账户的；

（五）开发企业将预售资金直接截留或转入其他账户的；（六）以收取其它款项为名变相逃避监管的；

（七）未按主管部门的要求实施整改的。

第二十条（开发企业的法律责任）

开发企业不按规定缴存、使用预售资金以及利用其他账户替代预售资金专用账户的，由主管部门责令限期整改，情节严重或逾期仍不改正的，可暂停该项目监管资金拨付及商品房网上合同签约备案，并将其违法违规行为予以公示，记入企业信用档案和人民银行征信系统。

第二十一条（监管机构和相关商业银行的法律责任）

监管机构擅自拔付或者挪用监管资金的，由监管机构负责追回款项，承担相应法律责任，并不得再在本市从事商品房预售资金监管事宜。

商业银行未按照规定或者协议约定及时入账预售资金的，由银行业监督管理部门督促改正。

第二十二条（监理单位的法律责任）

监理单位未按照法律、法规以及形象进度实际情况出具工程建设资金使用计划和相关证明材料的，除承担相应法律责任外，主管部门将公示该监理单位违反规定情况。

第二十三条（监管工作人员法律责任）

商品房预售资金监管相关工作人员在监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条（适用期限和实施范围）

本办法公布之日起，本市范围内申请预售许可的新开楼盘（办法发布之日前签订土地出让合同且已分批领取过预售许可证的项目除外）按照本办法执行。施行一年后根据执行情况修订完善。政策保障性住房、拆迁安置房不适用本办法。



附件：江阴市商品房预售资金（专用账户）监管协议书



附件： 江阴市商品房预售资金（专用账户）监管协议书.doc

截止时间：2016-05-05 | 发布部门：江阴市住房和城乡建设局

意见内容 发言人


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