分享一下房产网之---老城区改造之路

金色家园

进入二十一世纪以来，随着我国经济的快速发展，城市化进程加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。当人民生活水平日益提高，对于生活环境的要求日益增长，城市中的老城区无疑成为了阻碍城市发展和生活环境改善的桎梏。如何改造老城区，这是各级城市在发展历程中永远无法避免的问题。

一、老城区改造经典案例
     首先，我们不妨来看一看国内的两个老城区改造的经典案例。
1、上海新天地
     上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点。2001年，由香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司联合投资约1.5亿美元，依照“整旧如旧、保护历史、文化兴市”的思路，对该地区进行保护性开发，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，改造成集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。走进新天地，中老年人感到很怀旧，年轻人则觉得很时尚，外国人感到它很“中国”，成为沪上休闲文化有品位的消费场所。

（图为上海新天地综合街区）
　　

     本着不同的城市要留下不同的历史印记的观念，美国旧城改造专家、设计师本杰明· 伍德将石库门用原来的材质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧是青砖步道，清水砖墙，乌漆大门，狭窄弄堂，置身其中仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已经换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸着上海这座城市的历史气息和文化脉络。
     上海新天地在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相成的好路子。对于一些不是文物的老建筑，国内很有可能会被拆除，而在国外则比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活一个街区甚至整个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会被改造成为具有历史感的展览馆或步行街，并带来一个街区的复兴。新天地也是如此，将中国化的元素进行保留，并穿插新的时代符号，在新旧的对比、历史与现代的融合中完成保护并实现创新发展。
     因此小编认为，实际中将所有的老建筑当做文物来保留是不现实的，对于这些有历史文化感的建筑应该借鉴上海新天地的理念来传承城市文脉，实现新的发展。

2、青岛啤酒街
     众所周知，青岛给大家印象最深的除了美丽的海滨景色之外，就是其独特的啤酒文化了，因此青岛被称为中国的“慕尼黑”，而青岛啤酒在中国早已是家喻户晓，远近闻名。在青岛，要喝最正宗的青岛啤酒、体验最热情的啤酒文化，当属登州路啤酒街。
     8年以前的青岛登州路，环境破旧，不仅影响了周围居民的生活，也影响了青岛啤酒的品牌形象。但从2005年开始，青岛利用拥有百年历史的青岛啤酒厂这一工业遗产优势，带动登州路整体的旧城改造。其发挥和利用青岛啤酒的品牌效应，突出啤酒文化、建筑文化和青岛特有的人文氛围，在原有各式建筑的基础上修旧出新，拆除破旧危房，规范门头字号，修饰建筑立面，铺设彩色路面，进行了一系列精细化的修缮整治，使整条登州路焕然一新。同时，登州路还被赋予了浓郁的欧陆风情，突出啤酒文化和特色，充分满足了旅游观光和休闲消费的需求。

（图为青岛啤酒街）

　　
     如今的登州路啤酒街，全长1000多米，有各类门店100多家，其中酒店、啤酒吧、饭店等85家，总营业面积4万平方米。啤酒街凭借着青岛啤酒品牌效应和历史文化，使登州路成为了国内外知名的啤酒特色街。一到夏日傍晚，登州路便成为了青岛最热闹的地方之一。啤酒吧、海鲜排挡和露天烧烤摊位密密麻麻，霓虹灯五彩缤纷，路边的饭店挤满了顾客，很多店铺的桌子都摆放到了马路上，独特的夜市景色让游客流连忘返。

（图为青岛啤酒街夜市）

　　
     而美味的啤酒不仅带来了顾客，也吸引了投资者的眼光。原来由政府投资为主的工业遗产保护已逐渐转变为企业、社会、个人等社会力量投资为主的行动，资金来源渠道得到了拓宽，工业遗产保护与利用走出了一条新路子，形成了一个工业遗产保护投资主体多元化的良好氛围。
     除了登州路被改造成啤酒街以外，青岛啤酒厂还投资1500万元建成了青岛啤酒博物馆；青岛创意产业投资有限公司投资1000万元，建设了青岛烟草博物馆；青岛市市北区政府通过与国内外18家知名红酒企业合作，建成了总面积3000平方米的一座国内唯一的地下葡萄酒博物馆，与青岛纺织总公司合作建设了4500多平方米的青岛纺织博物馆。
     小编认为，青岛啤酒街老城区改造的成功，是社会力量投入工业遗产的保护缓解了政府旧城改造在资金投入上的不足，有效保护并且利用了工业资源，使工业遗产逐渐形成内涵丰富、风格独特的旅游新亮点。

二、改造老城区存在的问题
     老城区的改造，归根结底就是老城区的再开发，对老城区中已经不适应经济、社会发展需要的物质环境进行改造，使其整体功能得到进一步的改善和提高。当然，改造老城区必然会遇到一系列问题，小编归纳了全国就老城区改造中遇到的相关问题供大家参考。
     1、在改造过程中，往往将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式，造成财力和物力的浪费。这样的做法虽然见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的各种控制要求，导致城市的历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丢失。
     2、以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，增大建筑密度，减少建筑间距，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。政府批准用地面积在减少，而建筑工程面积在大幅增加。一增一减之间，使得单位用地面积内的建筑面积增大，建筑容积率提高，与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难得到妥善的解决。
     3、只看到局部的眼前经济利益，在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑，严重破坏城市的传统风貌和文化特色。目前许多城市改造老城区的时候，往往采用新区的开发模式，大拆大改，推倒重来。
     4、局限于开发有利可图的项目或黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的地区或基础设施却无人问津，使得城市总体环境难以改善。随着城市土地和商品房价格的上升，老城改造的成本也越来越高，因此许多开发商只寻找有利可图的地块进行开发，一味的追求利益最大化，从而忽视了城市的整体协调性。

（图为老城区拆迁现场）

三、改造老城区应注意哪些方面
     小编认为，老城区改造绝不仅仅是政府的事情，与开发商的价值取向有着密不可分的关系。如何处理好这层关系，小编斗胆提出以下几个措施：
     1、老城区改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展的道路。在改造过程中，要遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行老城区改造。
     2、老城区改造要走房地产综合开发之路。黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性建筑，以增大再开发的价值，回收资金，用于补贴经济效益较差地区的老城区改造。

（老城区改造需要政府调控与公众参与相结合）

     3、政府需要加强宏观调控。需要制订与老城区改造有关的地方性法规和技术标准来管理和约束老城区改造行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；可以制订适当的奖惩措施，充分调动各方面的积极性；另外政府要加大对老城区基础设施的投资力度，改造老城区最基本的就是要改善好老城区的基础设施环境。
     4、相关部门应该加强规划引导。城市规划部门要花大力气对老城区改造问题进行全面深入细致的研究，制定系统的改造规划方案，协调解决空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。编制老城区改造规划要引入城市经营的理念，按经济规律办事，使老城区改造规划建立在可实现的基础之上。
     5、引进公众参与机制。由于老城区改造是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，直接涉及公众的切身利益，因此老城区改造要积极引入公众参与机制，走民主化的老城区改造之路。政府需要认真听取民众的意见，协调各方利益；另外需要加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润与公众利益中谋求合理平衡。
     6、加强规划实施管理和执法力度。俗话说“三分规划，七分管理”，老城区改造更是如此。依法编制的老城区改造规划一经批准就具有法律效力，需要严格遵守。一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处，决不能姑息任何违法行为。

四、且谈江阴的老城区改造
     茫茫江阴，自1987年撤县建市以来，城区发展已然二十年有余。老城区的概念，在这个县级市的发展历程中，逐渐显现出了其疲态。
老街区
     且不说人民路两边高低错落的九十年代房屋，虽然近几年来内部被各种商业、办公修饰得现代化气息浓重，但已然改变不了房屋外观及规划的老旧性。许多原本就处于黄金地段的房屋，因其商业价值，大部分都只是局限于房屋的内部更新，往往忽略了其本身的外部条件，从而使得连片的外旧内新、错落无序的商业、办公街区成为了江阴老城区最常见的一督。当然，前几年江阴的老城区改造中具有代表性的当属明清民俗街——南街以及青果路至朝宗门。其不光注重老旧房屋的内部装修，更加着眼于外部条件的协调统一性，因此具有浓郁文化特色及商业特色的南街与青果路，已经成为了江阴城区一道独特的街区风景线。小编认为其就是借鉴了上海新天地改造的成功经验，扬长避短、趋利避害，对建筑物采取“扬弃”的改造方式，传承了江阴的城市文脉，发扬了江阴的历史文化。

（城区内高耸的大厦与低矮成片的老社区形成了鲜明的对比）

金色家园

老居住区
     在江阴城区，比较大的老旧小区有文定社区、花园社区、天鹤社区、虹桥社区等，这些社区建设年代较早，占地面积较大，居民数量较多，且地处城区中心较好的地段。然而由于近十年来经济的快速发展，城市环境的建设，人们对于居住环境产生了更高的要求。因而近年来，一个个楼房更高、占地更大、设施更现代化的小区在本就不大的江阴城区拔地而起。放眼望去，一大片连绵的老旧小区与这些形单影只的新造小区形成了格格不入的奇特画面。当然，这不仅仅是江阴的现状，整个中国的城市现状都是如此。然而，又由于这些小区的地段较好，居民居住时间较长，加上许多社区属于市区众学校的学区房，因此这些地块价值巨大，短期内是不可能拆除的。因此，对于江阴城区这些老旧小区，短期内只能采取改造的方式，相信政府也深知这一点。小编认为，改造这些小区应该分为三步走。第一步是基础，首先应该是出行道路、基础设施、绿化条件等小区环境，比如将坑洼路面重新浇成平坦的水泥路或柏油路，将小区死角改建为停车位，将空地整合成供居民休闲健身的广场等，只有将小区环境切实改善，居民们才能享受到实实在在的利益；其次，第二步对楼房外部进行重新粉刷、统一改造，可将不同区位的老小区改造成不同主题的居住社区，比如快乐社区、幸福社区、和谐社区等，做到外部条件的统一性；最后，改造楼房内部的天然气、热水供应、电网等与居民生活息息相关的生活设施，让居民们实实在在的感受到老城区改造的变化，而不光光只是形象工程。

老路网
     伴随着八九十年代城区内几个大型社区的确立，相应的在当时规划了诸如天鹤路、益健路、花园路等居住社区之间相联通的支路，称之为支路，但其实并不能达到城市支路的要求，充其量只能称为“生活性道路”。因此，这也是小型城市在路网上发展的共性。其现状道路交通特点与大中城市相比，其道路系统明显具有等级低、密度大、自由式道路多的特点。并且交通流量较小，交通结构中机动车交通流量比重较低，步行及非机动车流量比重较高。另外，现状道路功能分类不明确，等级结构不合理的问题比较突出。生活性道路、交通性道路混淆不清，商业道路上有大量穿行或通过性交通，市区交通往往处于一种自发的、原始的、无组织的状态。最明显的例子就是江阴城区内许多早期规划的道路，因为其着眼于眼下的状态，不具有前瞻性，因此发展到如今，许多道路的宽度始终处于“小于二，大于一”的尴尬状态，因而在交叉路口没有足够的车道分流前行、左转、右转的车辆，当信号灯变为绿灯，车辆往三个方向一齐行驶，很容易造成路口拥堵的状况，甚至引发事故。当然，政府又何尝不想拓宽道路，只是因为早期规划的建筑红线太靠外，使得留给道路的面积少之又少。因此，改造老城区的道路网，必须与改造老建筑相结合、相协调。
古迹、故居

（图为兴国塔与刘氏兄弟故居）

   
     相应的，老城区内一般都会存有名人故居、历史遗迹等建筑。对于这些年代更久远的老建筑，国内最令人可惜的就是北京80%的老胡同与三成名人故居的消失，使得许多外国友人怀着梦想甚至期待到了中国，但当他们踏上中国的土地时才发现中国的环境与现代化的建筑与他们的想象相去甚远。于是我们看到那些外国友人喜欢中国各地古老的小巷甚至乡村，因为他们想要了解一个文明古国的痕迹在城市中已经很难找寻到。太多见证历史的古迹为了适应城市的发展只能被迫牺牲。江阴老城区对于名人故居和历史古迹的保存和修缮还是非常不错的，最具代表性的有刘氏兄弟故居、适园、文庙、兴国塔、朝宗门等，这些历史建筑经过后期的修缮，更好的融入在了城市当中，向人们诉说着一幕幕往昔，引人发醒。
　　

五、总结
     老城区改造，是城市发展历程中无法避免的问题。这项浩大、复杂的社会改造工程，不仅需要政府的调控与规划，也需要开发商的社会责任感与资本投入，更需要广大市民积极的配合与理解。不可否认，近几年来江阴在老城区改造上已经有了可喜的发展，但城市总体的发展如果要跟上时代的步伐，仍然需要进一步建设好老城区改造这项长远而又艰巨的工程。
     由于小编知识有限，文中若有不足之处，恳请批判指正，谢谢！

JY510官方新浪微博：@JY510

江阴房产网微博地址：http://weibo.com/jyfcw

官方微信账号：JY_510

　

(www.jy510.com)编辑部 D

金色家园

慢慢看看还是有味道的，编辑辛苦了。

丑丑

谢谢分享！

长江阿飞

谢谢分享！

lxf0000

{:soso_e163:}

石头DASY

蛮好的

求智

前途是光明滴。

金色家园

文章有点长，但有章节，看看不错。