房屋验收

欣庭

   交房在即，看到邻居们是既兴奋又紧张，兴奋的是：盼星星盼月亮终于盼来了新房交付，可以装修入住新居了。
  紧张的是：交房在即，不知自身房屋的质量如何？公共环境如何？是否还有其他细节没落实到位，遇到问题该如何解决等等。。。
凡事不能急，一步一步来，首先来谈谈房屋验收问题。

欣庭

房屋验收

一、收房日期和形式

已经买过房人可能有过这样的遭遇：如期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶

到新居现场，却发现，现场已经是非常热闹，人来人往。也许你早上8点多钟就

来现场了，却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况，你要有绝对的

耐心。既不要被现场热闹的气氛感染，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作

人员发起脾气，甚至在验房的时候“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”

的心态，和开发商、物业公司配合好，要知道，从此，这就是你的新家园。我们

建议，大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到），请及时联系各楼栋

的牵头人，尽量分批集中统一前往，人多力量大嘛！

   

如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应属延误了交房时

间，大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的，要向开发商提出。验房时，一定

要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。

千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入

住手续，那么开发商就会以“业主已经认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，

在房屋交付时，邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收

房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的

履行，首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，

该房屋的实际质量也应当符合规定。

   

切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如果开发商不同意，有问

题找组织---临时业主委员会，联合起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。

临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题及时发布，提醒大家随时关

注。

欣庭

二、需要准备的文件及验收工具

1、  业主需要准备的文件

(1)身份证正本及复印件

(2)购房合同

(3)已付房款及税费收据或发票

(4)改动装修费用收据

(5)供楼存折，并请打印至最近的供款期

(6)人民币（入伙费用必须用人民币交纳）或磁卡若干，交必要的费用，切记要

正式发票及物价局批号;

(7)彩色照片（2张）

(8)收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐的资料)

2、验收工具

(1)试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可） (2) 钢卷

尺 (3) 小锤子 (4) 电筒 (5) 抹布

(6) 盛水器具 球 (7) 计算器 (8) 笔 (9) 纸

(10) 易贴便条一叠 (11)小镜子: 用于观察难以看到的地方，如门底有否上油漆

(12)纸巾: 检查马桶排水功能，喉管有否渗水 (13)铝梯 (14)报纸，塑料袋: 做闭

水试验

(15) 收过房的朋友

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去。

有条件的可请专业人员帮你验房。

我爱汉堡

可以麻烦请飞老大帮我们验房吗？或者有哪位专业人士愿意帮忙！

欣庭

验收过程和具体步骤

要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤，通过的项目可

在后面打“√”，未通过的注上说明，最后汇总，请开发商代表签字确认。各位

邻居有认为需要添加的其他验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相互

帮助！

第一项：查验文件

业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要

求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不

完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的
交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责
任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房记录表》等相关文件中写

明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

分别有以下文件资料需要查验：

1、规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。

2、建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须

报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入

住的。

3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。---必须具备。

4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》---必须取得，要带走。

5、开发商提供的《住宅使用说明书》---开发商据此承担保修责任。必须取得，

要带走。

6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是

多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（如无锡市规划国土局
地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《无锡市房屋建筑面积测绘报告》。--必
须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具

正式发票。

7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。

8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。

9、民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。

10、质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。

11、环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。

12、燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。

13、城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。

14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)----可带走。房屋的设计图纸和水电

路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。

欣庭

第二项：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。

面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附

图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积，而

在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出

示的面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发

商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测）。记住：要按购房契约约定的面积

误差的条款结算面积。我们的契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管

理条例》执行。因此，如有误差，需要开发商明确处理方法。

（购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来

看，主要有三个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入

的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加

大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面

积。事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土地、房管或测

绘部门的认可或配合。提请各位邻居注意！主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯

机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊

项目：1、人防工作间；2、风井；

欣庭

第三项：验收房子。

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相

关费用，应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无

任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、

水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前，你已经无数次来看过房

子了，但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约

约定的一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现

问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。

1、看墙壁。

首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没

有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，

属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45

度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构

性质量问题）。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。

内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水

没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。）

墙身顶棚有无部分隆起，用小锤轻敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾

斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

2、看地面。

仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的情况。如有空鼓，一定要责

成陪同验房的相关人员尽快修复。

3、验地平。

验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，

很多时候也可以体现开发商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收

主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法也是挺简单的。将

透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水

位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门

口最远处的室内。看水管在该处的高度，然后再做一个标志。接着用尺测量一下

这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这

种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。

一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，如果出这个范围，你就得注意了！

4、查渗水。

（最好是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问

题，几乎是无可遁形的。）特别是查看一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、

厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原因。

顶层住户更应检查顶层是否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。

5、试门窗。

由于是新房子，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用

蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看

了。

查防盗门（要求开发商提供防盗门的质量检测报告！该门与质检部门查处的不合

格门-是否同一公司名下的产品）是否太紧或太松（门缝隙是否太大），门插是

否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音，门是否有破损，猫眼是否

正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍，如碰

到墙、消防箱等。内门（如有的话）是否规则。对讲系统是否正常，单元门能否

受控打开。窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果

如何。窗是否变形，与墙体是否吻合，窗边与混凝土是否无缝隙，锁扣是否正常，

能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水

渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。

下列部位必须使用安全玻璃：

（一）7层及7层以上建筑物外开窗。

（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透

光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最终装修面小于500mm

的落地窗。

（三）幕墙（全玻幕除外）。

（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。

（五）观光电梯及其外护围。

（六）室内隔断、屏风。

（七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。

（八）用于承受行人行走的地面板。

（九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括1、门玻璃2、安装在门上方的

玻璃 3、安装在门两侧的玻璃，其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于

300mm

（十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。

记住要检查每个房间的门窗噢！

6、测量一下楼层的层高。

用5米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去20公分楼板及

面层厚度，再减去2公分允许误差，余数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是

否相差（是否倾斜），房间是否是长方形，是否两边的长度不一致。

7、上下水。

打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水

速度。(新房子应该配给一个简易龙头给业主)。（建议有条件的邻居做水管的试

压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面积，多数屋内的水管都埋在地下，有

什么问题很难发现和处理。水管道的试压就是验收水管道最主要的方法。一是堵

住水管的出口，并保持一段时间；二是用打压机（加水压设备）：冷水管压力在

10公斤、热水管在15公斤，时间60分钟/根，如果压力达不到或保持不住，就

说明水管有漏水现象。）
　
　验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴

缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听

到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水

是否迅速漏下），通球试验：是检查下水道内是否有杂物。为什么要验收这个呢，

因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进

排水管，如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

8、验防水。

这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经

声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就

不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时

再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来

做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口，

然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行了(约

高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花。主要的漏水位

置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留

一可拉扯掉的位置)。

9、查电路。

关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电

路是否畅通。强电、弱电是否分开走且相距一定距离，无交叉。

电器户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸

后户内是否完全断电。户内的，应检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开，

如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分

开。

距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆

的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；

卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；

检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用力拉一下，看是否虚设。插座

是否正常通电，有无防护措施？电灯是否都亮？开关是否正常？有线电视线是否

通？电话线路是否通？网络线是否通？

10、燃气管道是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置。

11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样不能忽视。

空调主机、管路安装是否符合设计要求等。

第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

通常在这方面，应该没什么大问题，但是也要仔细核实。

总体上应做到室内清扫干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵

塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用（燃气可能要迟一些，入住

率达到一定比例才能通气）。在全部检查结束后，将水表、电表和燃气表的读数

看清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。同时把一些验

收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

欣庭

飞老大是个热心人士，你可以和他联系，如果需要，我们愿意效劳。

狼神天下

[s:393]学习

中卫

够专业的！学习！