上海市房管局等8部门解读房地产调控12条细则

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        上海房地产调控12条细则6日公布，有“限”、有“压”、有“保”的组合拳受到各方关注。今天上午，新政中涉及政策执行的上海市房管局、市建交委、市财政局、市银监局、市公积金中心、市规土局、市地税局和人行上海部联合召开新闻通气会，上海市房管局局长刘海生针对“沪12条”逐条做了详细解读。
　　刘海生表示，住房问题关系到人民群众的切身利益和社会和谐，上海坚决贯彻中央和有关部委的文件精神，并结合上海自身特点制定了相关政策，包括了金融、税收和行政手段等措施，目的就是要遏制房价上涨，保障居民基本的居住需求。政策从市场和保障两个方面做出规定，市场方面强调了中小户型的普通商品房，住房保障进一步强调了政府推动住房保障政策的完善和建设的决心。
　　新政目的：坚决遏制地价、房价上涨势头
　　细则第一条提出，各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列措施，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
　　刘海生解读说，第一条规定主要针对区县政府和政府各部门，强调房地产调控、特别是保障性住房建设，政府的推动特别重要。在市委、市政府领导下，上海大力推动保障性住房建设，去年全市开工量超过1200万平方米，今年计划开工量依然不少于1200万平方米，占到全市新建住房开工量的60%左右，“没有各级政府超常规的积极推动，不可能完成这么多开工量。”刘海生表示，第一条规定“不完全是一条原则表述，而是切实要抓的内容。”
　　关于公积金贷款：抑制非合理住房需求
　　细则第二条强调居民家庭贷款购买商品住房，首付比例不得低于30%；第二套住房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对第三套及以上住房停止发放贷款。刘海生表示，这条规定主要是针对银行贷款，9月29日中央五部位文件提出，“禁止消费性贷款用于购买住房”，就是防止用其他名义申请贷款买房，上海坚决按照这个要求进行监管，还明确了对非本市居民申请贷款的限制条件——提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
　　细则第三条针对住房公积金贷款做出规定，购买首套自住房且套型建筑面积在90或90平方米以下，或按规定购买本市经济适用住房的家庭，住房公积金首付比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积超过90平方米，住房公积金贷款首付比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额60万元。细则还规定，对改善居民条件购买第二套房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额40万元。贷款首付比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭的住房公积金贷款。
　　刘海生解读说，细则中的公积金贷款政策主要体现在两个方面，一是继续鼓励、支持对公积金缴存者购买小户型住房，第二是强调自住房、首套房、经适房维持原优惠政策，同时积极引导合理使用公积金贷款。“这也体现了住房公积金对抑制非合理住房需求的引导。”
　　如果购房者公积金从未动用，购买第三套房时是否申请公积金贷款？市公积金管理中心主任沈正超表示，此次政策的导向很明确，公积金贷款是否发放主要看已有住房套数，“受理部门会请申请者到房地部门拉一套明细，如果名下已经拥有了两套住房，就不支持申请者的公积金贷款。”
　　关于“改善型、非改善型”的界定，沈正超表示主要依人均居住面积来算。根据上一年市统计局公布的全市人均居住面积，如果已经超过这个标准而购买第二套房，就属于非改善型居住住房，低于全市人均居住面积就属于改善型住房。
　　关于"限购令":暂时没有放宽政策的期限
　　细则第四条对本市和外省市居民家庭购房套数做了限定。国十条和29日国家五部委文件中重审，对房价过高、地价过高、涨价过快地区，可采取临时性措施限定购房套数。刘海生表示，考虑到上海符合“两高一快”地区，特别近几年非户籍人口增长较快，非户籍人口购房已占到总量的25%左右，加上上海土地供应趋向紧缺，所以制定这条“限购”细则。他表示，这条细则首先明确上海鼓励自主性住房，不鼓励投资性住房，坚决抑制投机性住房，因此暂定限制新购一套房。文件也规定，房产企业、中介机构违反规定的，房地产登记机构将限制其登记，由此产生的不良后果由房产企业和中介承担。“这项工作昨天已布置下去。”
　　关于上海“限购令”的期限，刘海生表示，房地产市场调控应该更多运用金融、税收等措施，文件中提出“暂时”实行限购措施，但没有标明结束时间，至少市政府目前没说什么时候放宽。至于放宽的条件则要看新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住，或者还有其他更好的办法可以取代。
　　关于房产税：一旦国家政策明确将加快推进
　　上海房地产调控细则中，最引人关注的莫过于房产税的表述。刘海生透露，上海作为特大型城市，坚决鼓励住房合理消费，控制投资性购房，抑制投机性需求，“这也是上海自身的需要，上海也有一定的基础条件。”他表示，细则中关于房产税的条款表明了上海的积极态度，“一旦国家的政策明确，上海也会加快推进，目前正在做一些准备工作。”
　　细则第六条对土地增值税预征率做了较大调整，住房开发项目销售均价低于所在区域上一年度新建商品房均价的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。刘海生解释说，今年5月份国家税务总局对土地增值税预征率做了调整，东部地区预征率提高到了2%以上，中部和东北地区提高到1.5%，西部地区还按原来的1%征收。上海结合了自身特点做了较大幅度的调整，根据不同地区价格上涨幅度预征，预征的最低限度是2%。“这侧调整的目的十分明确，就是引导房产开发企业合理定价，说的再直点，预征是根据销售价格来确定，就是不希望房价定的太高。”
　　关于动迁安置房上市：增加小套型普通房供应
　　细则第七条调整了动迁安置房上市交易期限，由5年期限缩短为3年。刘海生解释此条政策时说，经过多年来大规模的旧区改造，上海动迁居民的居住环境已大大改善，不少居民家庭还拥有多套住房。而由于受到5年上市期的限制，这批动迁安置房有一定的沉淀。这次新政缩短其上市年限，目的是增加中小房型的房源，直接效果就是影响周边房价。据统计，目前满三年、在居民手中的动迁安置房有13.6万套，约1200万平方米。如果其中10%的房源释放，就相当于有13000多套上市。
　　细则还提高了商品住房的预售标准，高层建筑商品住房的预售时间，从完成工程进度的三分之二调整到结构封顶并通过验收之后，这条政策的本意是保障购房人的权益，加强对商品住房质量的监管。
　　关于保障性住房：五年内新增100万套住房
　　刘海生解读细则第九条说，“十一五”期间上海加大保障性住房建设，逐步建立了多层次的住房保障体系，目前正在研究“十二五”住房保障规划，总的考虑是进一步推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁房、动迁安置房“四位一体”保障体系。他表示，“十二五”期间上海将积极推出租赁型经济适用房，针对不符合廉租房申请条件又无力购买经适房的市民，由政府提供经济适用房租赁，并给予租金上的优惠。“十二五”期间，上海还将加大力度发展公共租赁房，尽快出台相关配套文件。今后五年要全力推进保障性住房为主的大型居住社区建设，通过新建、改建、配建、市场收储、转化等方式积极筹措房源，今年五年确保新增100万套保障性住房。
　　细则第十条提出增加居住用地供应总量，确保今年完成1100公顷住房供地，其中保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于供应总量的。刘海生表示，上海正在积极开展大型居住社区的土地储备工作，政府已经规划选址23块土地、105平方公里，近期启动了13块土地、55平方公里，其中住宅用地40平方公里，绝大多数都用于保障性住房。
　　关于预售规模：坚决打击开发商捂盘惜售
　　细则第十一条重申了商品房预售规模不低于3万平方米，刘海生表示，此条是为防止开发商捂盘惜售、坐地起价，且细则中还把把关的“关口”从预售环节前移到工程规划、建设环节。
　　细则最后一条强调了房屋状况信息中心的作用，刘海生表示，这是为房产税改革作的前期基础性工作，“房屋状况信息中心可以搜索住房的信息，进一步健全对房屋权属、使用等信息的监管。”该条细则还强调了对房地产交易的监管，以维护购房人的合法权益，保证调控措施落实到位。

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